Хто і за скільки придбав "Більшовик" і що збудують на місці легендарного заводу

У квітні 2021 року Фокус, досліджуючи ситуацію з великою приватизацією, зазначав, що насамперед ПКМЗ цікавий земельною ділянкою 35 га біля станції метро "Шулявська", де замість старих цехів можна розвинути багатофункціональний проєкт нерухомості. У цьому контексті видання згадало бізнесмена Василя Хмельницького, котрий на території колишнього Київського мотоциклетного заводу зводить інноваційний парк UNIT.City.

Хто і за скільки придбав завод "Більшовик"

Як з'ясувалося, за переможцем цьогорічного аукціону, невідомою компанією "Дженерал Коммерс", зареєстрованою у 2018 році в Києві, стоїть консорціум інвесторів у складі Василя Хмельницького, вищезазначеного засновника групи UFuture, Олексія Баранова, власника компанії "А-девелопмент" та Андрія Іванова, співвласника компанії UDP. Сам Хмельницький підтвердив ЗМІ свою причетність до правочину.

Григорій Тріпульський, адвокат ЮКК "Де-юре", вважає результати аукціону передбачуваними. На його думку, незалежні оцінювачі об'єкт оцінили з урахуванням проблем, які під силу вирішити лише вітчизняному бізнесменові, тоді як для серйозних іноземних інвесторів ситуація могла виявитися надто складною.

Експерти оцінюють аукціон неоднозначно. Ігор Ясько, керівний партнер ЮК Winner, не може назвати його успішним для держави. Наголошує, що земельна ділянка площею 35 га майже в центрі столиці може коштувати близько 3,4–3,8 млрд грн.

"Незважаючи на невелику кількість учасників, ми вважаємо результат аукціону вдалим. У будь-якому разі це успіх для держави, — каже Сергій Чуйкін, керівний директор інвестиційно-банківського департаменту інвесткомпанії Concorde Capital. — Ми не побачили великої конкуренції, але відбувся відкритий аукціон, і у всіх була можливість зареєструватися та запропонувати кращу ціну". На його думку, цього не сталося через юридичні ризики та фізичний стан об'єкта.

Токсичні інвестиції. Чому "Більшовик" продали так дешево

Невисока ціна продажу, так само як і невелика кількість учасників аукціону, пояснюється шлейфом проблем, що тягнуться за заводом. Одне з найгостріших питань — 500 млн грн боргів, погасити які поряд з перенесенням виробництва в Жашків і безкоштовною передачею устаткування, що залишилося, "Укроборонпрому" зобов'язали нових інвесторів. Однак, це ще не все.

"Цей лот міг би зацікавити багатьох інвесторів, якби не проблеми, пов'язані з чинними договорами оренди на приміщення колишнього заводу, судовими процесами, планами міста щодо будівництва розв'язки на місці п'ятого цеху, — розповідає Андрій Вавриш, власник компанії SAGA Development. — Ці фактори сприяли зниженню інвестиційної привабливості, призвели до відмови багатьох зацікавлених осіб від участі в аукціоні, через що ціна продажу лише трохи зросла порівняно зі стартовою".

Ми вважаємо результат аукціону вдалим. Ми не побачили великої конкуренції, але відбувся відкритий аукціон. У всіх була можливість зареєструватися та запропонувати найкращу ціну. У будь-якому разі це успіх для держави

Нагадаємо, цех №5 перебуває в безпосередній близькості до транспортної розв'язки. Викупити його у ФДМ, щоб облаштувати на його місці з'їзд із Шулявського мосту, міська влада не змогла. Проте, на думку Богдана Прохорова, економіста Центру економічної стратегії (ЦЕС), тепер цех №5 стає козирем у руках нового власника у його комунікаціях із мерією. Експерт нагадує, що на початку року ФДМ оцінював лише один цей цех у 700 млн грн (50% стартової ціни всього комплексу), а КМДА платити таку суму відмовилася. Наразі справу про відчуження цеху розглядають в апеляційному суді.

Також Прохоров нагадує, що у 2019 році п'ять будівель майнового комплексу ПКМЗ продали компанії "Агроміл Дистриб'юшн", і за кілька днів до аукціону Верховний Суд виніс остаточне рішення щодо незаконності цієї угоди. Але кілька судових процесів навколо об'єкта продовжуються.

"Об'єкт не очищений від боргів і зобов'язань, земельна ділянка не оформлена в оренду чи власність. Новий власник має вирішити проблеми з власниками нерухомості, розташованої на ділянці ПКМЗ", — зазначає Григорій Тріпульський. На його думку, не виключено оскарження підсумків аукціону, а зміна цільового призначення ділянки вимагатиме від інвестора чимало тимчасових та фінансових витрат.

Важливо

"Йдеться про мільярди". Що виграє бюджет України від Великої приватизації

Це типова для України ситуація. "У країні не залишилося "чистих" об'єктів великої приватизації. За роки її відтягування до кожної компанії зацікавлені особи заклали poison pills [отруєні таблетки], що відлякують інвесторів. Тому багато з таких компаній стали привидами, як ПКМЗ", — пояснює природу явища Богдан Прохоров. Проте названі складності анітрохи не зменшують економічну вигоду угоди для нових власників. Інакше її не сталося б.

Велике будівництво. Що збудують на місці "Більшовика"

У тому, що територію ПКМЗ забудують житловою та комерційною нерухомістю, немає сумнівів. Виробничий майданчик під цю справу пропонували використовувати ФДМ та його інвестиційний радник з цього об'єкта компанія KPMG. Сергій Чуйкін підтверджує, що площа земельної ділянки дозволяє створити повноцінний сучасний мікрорайон із житлом, офісами, школами, лікарнями, готелями, торговими центрами. Він сподівається, що нові власники не забудують територію тільки житловими висотками задля отримання максимального прибутку.

Розвиток проєкту на такій ділянці — складне та відповідальне завдання для інвестора. Олександр Носаченко, керівний директор компанії Colliers Ukraine, наголошує, що це одна з останніх цікавих великих ділянок для забудови в Києві зі стратегічним розташуванням та важливим містобудівним значенням. Тому до проєкту варто залучити відомі міжнародні архітектурні бюро, найкращих українських архітекторів та провідних міжнародних консультантів з нерухомості.

За словами Андрія Вавриша, компанії "А-девелопмент" і UDP, які придбали "Більшовик", мають досвід реновації територій колишніх заводів у сучасні простори. Як приклад він наводить перетворення занедбаного заводу "Арсенал" та його околиць на якісне міське середовище. І хоча територія "Більшовика" значно більша, Вавриш розраховує, що проєкт реновації буде якісним.

"З економічної та містобудівної точок зору доцільним буде будівництво тут від 650 до 750 тис. кв. м різних типів нерухомості, — продовжує Олександр Носаченко. — Домінувальним сегментом (від 500 тис. кв. м) варто зробити житло. Також можна запланувати близько 100 тис. кв. м офісної нерухомості, 20 тис. кв. м торгових площ як інфраструктури, а також дитячі садки, школи, медустанови". За оцінками експерта, технічно на цій локації можна реалізувати масштабний проєкт ТРЦ з орендною площею близько 100 тис. кв. м, але економічний ефект при цьому буде суттєво нижчим.

Володимир Даниленко, засновник компанії M4U, що спеціалізується на інтелектуальних рішеннях у сфері девелопменту нерухомості, розповідає, що в разі будівництва на території колишнього заводу житла бізнес-класу поточна вартість 1 кв. м на початковій стадії будівництва становитиме 60,7 тис. грн, а площа ділянки за щільності забудови 25 тис. кв. м на 1 га дозволить збудувати 5136 квартир загальною вартістю 23,5 млрд грн.

У порядку черги. ОГХК продати не вдалося

Слідом за аукціоном із продажу ПКМЗ 29 жовтня 2021 року ФДМ повинен був провести ще один аукціон — із продажу "Об'єднаної гірничо-хімічної компанії". ОГХК — одне з найбільших підприємств Європи з виробництва концентратів титанових руд. Стартову ціну встановили в 3,7 млрд грн. Нагадаємо, раніше Фокус прогнозував вартість продажу цього підприємства на рівні 5 млрд грн. Проте в останній момент аукціон скасували та перенесли на грудень, оскільки ФДМ отримав лише одну правильно подану заявку, хоча компанією нібито цікавилися 29 інвесторів, з яких 16 — іноземні. За інформацією інвестиційного радника компанії BDO, більшість інвесторів відмовилися від участі в аукціоні через високі інвестиційні ризики в Україні.

"Інвестиційний радник, компанія BDO, обґрунтовано закликає уряд забезпечити додатковий захист прав інвесторів, — коментує ситуацію Богдан Прохоров. — А втручання правоохоронців у госпдіяльність, блокування роботи головного офісу, ризик судових процесів із корумпованим судочинством, про що повідомляють у BDO, цілком можуть супроводжувати всі інвестиційні проєкти в Україні". Співрозмовник Фокуса сумнівається, що до наступного аукціону з продажу ОГХК, призначеного на грудень, український інвестклімат кардинально зміниться. Тому успіх чергового аукціону лишається під великим питанням.

На думку Ігоря Яська, до кінця року, швидше за все, вже не буде успішних прикладів великої приватизації держмайна, оскільки держава зацікавлена в якнайшвидшому закінченні приватизації ПКМЗ. Але протягом 2022 року можуть приватизувати Запорізький титано-магнієвий комбінат, Національну акціонерну компанію "Украгролізинг", Вугільну компанію "Краснолиманська". Ось тільки Богдан Прохоров вважає, що кожен наступний аукціон ризикує пройти майже за повної відсутності конкуренції, як це було у випадку з "Більшовиком".