Квартира в борг. Які умови купівлі житла пропонують переселенцям, медикам і військовим

В уряді впевненими темпами триває пошук нових проєктів, які можуть допомогти у питанні придбання українцями власного житла. Зокрема, йдеться про допомогу декільком групам населення України, серед яких — військовослужбовці, медики, переселенці, а також наукові співробітники, педагоги, ветерани бойових дій, сім'ї загиблих на війні. Новим проєктом Кабміну стало поновлення із жовтня видавання іпотечних кредитів за скромною ставкою 3% річних, про що йдеться у Постанові КМУ №856.

"Насамперед, є потреба у забезпеченні житлом тимчасово переміщених осіб, особливо тих, хто евакуювався із зони бойових дій. Пільгова іпотека — це один із способів сприяти вирішенню цього завдання. Не найбільш дієвий і вдалий. Насущної потреби саме в іпотеці зараз, на мій погляд, немає. Швидше, є потреба впорядкувати ринок наявного житла, механізми, які дозволяли б людям швидко знаходити наявне житло", — прокоментував Фокусу іпотечне питання асоційований експерт CASE Україна Євген Дубогриз.

Пільгова іпотека: кому та на яких умовах

Відповідно до постанови КМУ №856, іпотечні кредити за пільговою ставкою 3% або 7% річних видаватимуть на 20 років, а обов'язковий внесок позичальника становитиме не менше 20% вартості об'єкта нерухомості.

Ставка за кредитом (3% чи 7% річних) залежить від цього, до якої категорії належить позичальник. Наприклад, 3% річних за іпотекою отримають військовослужбовці ЗСУ, СБУ, розвідки Міноборони, медики, науковці та педагоги. А 7% річних — ветерани війни, учасники бойових дій, внутрішньо переміщені особи, а також інші громадяни України, які не мають власної житлової нерухомості або у власності яких менше 52,5 кв. метрів для сім'ї на одну особу (одиноку особу) та додатково 21 кв. метр — на кожного наступного члена сім'ї.

Член Ради НБУ Віталій Шапран позитивно оцінює запуск пільгової іпотеки.

"Це справді важливо, щоб утримати людей на посадах лікарів, науковців та інших зараз важливих спеціальностей. У нас 6,5 млн громадян отримали притулок у ЄС, звичайно, це позначилося на ринку праці. Тож зайвих пільг і витрат уряду в цьому секторі не буде точно. Взагалі, вся наша післявоєнна економіка буде побудована на тому, щоб повернути наші трудові ресурси додому, надати соцзахист тим, хто воював у лавах ЗСУ”, — зазначає Віталій Шапран. За його словами, гострий дефіцит житла може відчуватися у міру завершення бойових дій і повернення мирного населення до міст.

"Через зростання рівня ставок на ринку в найближчі пів року не пільгової іпотеки існувати не може, тому ініціатива — досить правильна і має соціальну спрямованість", — каже експерт.

Щоб отримати пільгову іпотеку за ставкою 3% або 7% річних згідно з програмою, заявник зобов'язаний відповідати декільком параметрам:

• бути громадянином України та належати до категорій осіб, зазначених у постанові №856;
• бути не молодше 18 років на момент підписання кредитного договору та не старше 70 років на момент повної виплати боргу за кредитом;
• бути платоспроможним і вести регулярну оплату платежів за кредитом;
• не мати жодних чинних іпотечних договорів, які були укладені за будь-якими іншими державними програмами.

Крім того, у власності кандидата на отримання іпотечного кредиту та членів його сім'ї має бути не менше 52,5 кв. метрів загальної площі житлової нерухомості для сім'ї на одну особу (одиноку особу) та додатково 21 кв. метр — на кожного наступного члена сім'ї. Не враховується нерухомість, розташована в районі проведення бойових дій або на території, що знаходиться у тимчасовій окупації.

Також, згідно з умовами нової іпотечної програми уряду, є вимоги до об'єкта нерухомості, який купують у кредит.

Яким має бути предмет іпотеки, згідно з новою програмою:

1. Розташований на території України (але не на окупованій території та не в районі проведення воєнних дій).
2. Вартість житла не повинна перевищувати оцінної вартості, визначеної на підставі звіту про оцінку, проведену суб'єктом оціночної діяльності або працівником банку.

Предметом іпотеки не можуть бути:

• приміщення із фондів житла, призначеного для тимчасового проживання;
• квартири у багатоквартирному житловому будинку, що є об'єктом права державної чи комунальної власності;
• квартири у багатоквартирному будинку, взяті в експлуатацію раніше ніж за десять років до дати укладання договору (для житла в обласному центрі).

Підключати до видавання кредитів за новою іпотечною програмою, швидше за все, будуть державні банки, вважають експерти, опитані Фокусом. Але надалі видавати такі кредити можуть інші гравці банківського ринку.

"Першими будуть банки, які вже мають експертизу з оцінки ризиків за іпотечними кредитами. Насамперед — держбанки. Але згодом до програми можуть приєднатися більше фінустанов. Зараз у банків достатньо ліквідності, але майже немає безпечних і високоприбуткових інструментів інвестування. Тому за умови закінчення війни пільговою іпотекою можуть зацікавитися набагато більше фінустанов, ніж це було до війни", — зазначив заступник голови правління Юнекс Банку Олексій Карчажкін.

Іпотечні кредити під час війни

Після вторгнення РФ в Україну іпотечний ринок вже майже пів року перебуває, за словами експертів, у комі. Адже більшість банків у країні припинили видавання кредитів на купівлю нерухомості.

"Я б оцінив іпотечний ринок як близький до нульової активності. Якщо такі кредити і видаються, то, напевно, мають технічний характер, наприклад, кредит на той час, коли сім'я продасть старе житло, або в інших ситуаціях, коли є технічні затримки у фінансуванні", — зазначив Віталій Шапран.

Євген Дубогриз також каже, що зараз ринку практично немає. "Так і має бути під час війни. Були окремі видавання окремих банків, насамперед державних. Але це — поодинокі випадки. Зараз банки навіть не знають, що робити з кредитами, які було видано раніше, тому що платоспроможність позичальників різко погіршилася, не всі можуть платити, а ціни на квартири впали, тож забрати заставу також не варіант, її не продати швидко, або не продати взагалі”, — каже Євген Дубогриз.

Олексій Карчажкін вважає, що те, що уряд запускає у жовтні нову іпотечну програму, — це швидше робота "на майбутнє".

"Ухвалене рішення набуде чинності лише 1 жовтня. На той час потрібно буде виконати багато роботи. Одне з найскладніших завдань уряд доручив Міністерству фінансів — знайти джерела фінансування програми. Навряд чи до кінця року йтиметься про надто великі суми, але все ж у режимі дефіциту бюджету завдання не виглядає простим", — пояснив Олексій Карчажкін.

Експерти впевнені: попит на нову іпотеку буде, однак такий попит може бути обмежений самими банками, які відкидатимуть багато заявок у зв'язку з внутрішніми нормативами оцінки платоспроможності одержувачів іпотечних кредитів.

"Програма складена так, що оцінювати платоспроможність позичальників мають саме кредитори. Якщо це будуть банки, то вони це робитимуть, виходячи з наявних методів оцінки, які зараз не працюють — дуже високі ризики, дуже висока невизначеність. Необхідне оновлення методик оцінки платоспроможності, зокрема правил, що встановлюються регулятором. Тому що за поточними критеріями оцінки позичальників дуже мало шансів, що багато заявок будуть задовольнятися. Особливо якщо йдеться про військових — високі ризики, пов'язані з війною. Що стосується медиків та вчителів і науковців — тут великі ризики саме доходів, що ці доходи будуть постійними", — наголосив Дубогриз.

Тобто існує ризик, що ретельно прописані умови цієї програми відсічуть на етапі оцінки поданих до банку документів більшість тих, хто претендуватиме на отримання кредиту.

"Крім ставки та терміну, програма містить низку інших обмежень: від вартості житла, яке, зрозуміло, зараз суттєво зросте у гривневому еквіваленті, до площі квартири, віку будинку тощо. Якщо буде політична воля, теоретично програму можна зробити дуже популярною та ефективною”, — пояснив Олексій Карчажкін.

І все ж таки йдеться, скоріше, про перспективу для розвитку іпотеки "після війни", адже до моменту завершення бойових дій ні банки не будуть готові роздавати мільйонні позики, ні самі позичальники — вплутуватися в зобов'язання щодо погашення кредиту на десять або двадцять років.

"До завершення активних бойових дій, фактично, до перемоги, програма буде в зародковому стані. Не буде масовою або навіть доступною. Іпотека зараз —дуже ризикований продукт для банків. Немає дієвої методики оцінки платоспроможності позичальників. Взагалі кредитування під час війни, особливо іпотечне кредитування, має мало шансів на розвиток — не тому, що програму погано прописано, а тому, що є величезна невизначеність в економіці", — резюмував Євген Дубогриз.