Квартира в долг. Какие условия покупки жилья предлагают переселенцам, медикам и военным

В правительстве уверенными темпами идет поиск новых проектов, которые могут помочь в вопросе приобретения украинцами собственного жилья. В частности, речь идет о помощи нескольким группам населения Украины, среди которых – военнослужащие, медики, переселенцы, а также научные сотрудники, педагоги, ветераны боевых действий, семьи погибших на войне. Новым проектом Кабмина стало возобновление с октября выдачи ипотечных кредитов по скромной ставке 3% годовых, о чем идет речь в Постановлении КМУ№856.

"В первую очередь, есть потребность в обеспечении жильем временно перемещенных лиц, особенно тех, кто эвакуировался из зоны боевых действий. Льготная ипотека – это один из способов способствовать решению данной задачи. Не самый действенный и удачный. Насущной потребности в именно ипотеке сейчас, на мой взгляд, нет. Скорее, есть потребность в упорядочении рынка имеющегося жилья, в механизмах, которые позволяли бы людям быстро находить имеющееся жилье", — прокомментировал Фокусу ипотечный вопрос ассоциированный эксперт CASE Украина Евгений Дубогрыз.

Льготная ипотека: кому и на каких условиях

Согласно постановлению КМУ №856, ипотечные кредиты по льготной ставке 3% или 7% годовых будут выдавать на 20 лет, а обязательный взнос заемщика составит не менее 20% от стоимости объекта недвижимости.

Ставка по кредиту (3% или 7% годовых) зависит от того, к какой категории принадлежит заемщик. Например, 3% годовых по ипотеке получат военнослужащие ВСУ, СБУ, разведки Минобороны, медики, научные сотрудники и педагоги. А 7% годовых – ветераны войны, участники боевых действий, внутренне перемещенные лица, а также другие граждане Украины, не имеющие собственной жилой недвижимости или в собственности которых менее 52,5 кв. метра для семьи на одного человека (одинокое лицо) и дополнительно 21 кв. метр – на каждого следующего члена семьи.

Член Совета НБУ Виталий Шапран позитивно оценивает запуск льготной ипотеки.

"Это действительно важно, чтобы удержать людей на должностях врачей, ученых и других сейчас важных специальностей. У нас 6,5 млн. граждан получили убежище в ЕС, конечно, это отразилось на рынке труда. Так что лишних льгот и расходов правительства в этом секторе не будет точно. Вообще, вся наша поствоенная экономика будет построена на том, чтобы вернуть наши трудовые ресурсы домой, предоставить соцзащиту тем, кто воевал в рядах ВСУ", — отмечает Виталий Шапран. По его словам, острый дефицит жилья может ощущаться по мере завершения боевых действий и возвращения мирного населения в города.

"Из-за роста уровня ставок на рынке в ближайшие полгода не льготной ипотеки существовать не может, поэтому инициатива — достаточно правильная и имеет социальную направленность", — говорит эксперт.

Чтобы получить льготную ипотеку по ставке 3% или 7% годовых, согласно программе, заявитель обязан соответствовать нескольким параметрам:

• быть гражданином Украины и относится к категориям лиц, указанных в постановлении №856
• быть не младше 18 лет на момент подписания кредитного договора и не старше 70 лет на момент полной выплаты долга по кредиту
• быть платежеспособным и вести регулярную оплату платежей по кредиту
• не иметь никаких действующих ипотечных договоров, что были заключены по каким-либо иным государственным программам

Кроме того, в собственности кандидата на получение ипотечного кредита и членов его семьи должно быть менее 52,5 кв. метра общей площади жилой недвижимости для семьи на одного человека (одинокое лицо) и дополнительно 21 кв. метр — на каждого следующего члена семьи. Не учитывается недвижимость, расположенная в районе проведения боевых действий или на территории, находящейся во временной оккупации.

Также, согласно условиям новой ипотечной программы правительства, есть требования к самому объекту недвижимости, который покупают в кредит.

Каким должен быть предмет ипотеки, согласно новой программе:

1. расположен на территории Украины (но не на оккупированной территории и не в районе проведения военных действий);
2. стоимость жилья не должна превышать оценочную стоимость, определенную на основании отчета об оценке, проведенную субъектом оценочной деятельности или сотрудником банка.

Предметом ипотеки не могут быть:

• помещения из фондов жилья, предназначенного для временного проживания;
• квартиры в многоквартирном жилом доме, который является объектом права государственной или коммунальной собственности;
• квартиры в многоквартирном доме, принятые в эксплуатацию раньше, чем за десять лет до даты заключения договора (для жилья в областном центре).

Подключать к выдаче кредитов по новой ипотечной программе, скорее всего, будут государственные банки, считают опрошенные Фокусом эксперты. Но в дальнейшем выдавать такие кредиты могут и другие игроки банковского рынка.

"Первыми будут банки, уже имеющие экспертизу по оценке рисков по ипотечным кредитам. Прежде всего – госбанки. Но впоследствии к программе могут присоединиться больше финучреждений. Сейчас у банков достаточно ликвидности, но почти нет безопасных и высокодоходных инструментов инвестирования. Поэтому при условии окончания войны льготной ипотекой могут заинтересоваться гораздо больше финучреждений, чем это было до войны", — отметил заместитель председателя правления Юнекс Банка Алексей Карчажкин.

Ипотечные кредиты во время войны

После вторжения РФ в Украину ипотечный рынок уже почти полгода пребывает, по словам экспертов, в коме. Ведь большинство банков в стране прекратили выдачу кредитов на покупку недвижимости.

"Я бы оценил ипотечный рынок как близкий к нулевой активности. Если такие кредиты и выдаются, то наверняка носят технический характер, например, кредит на то время, когда семья продаст старое жилье, или в других ситуациях, когда есть технические задержки в финансировании", — отметил Виталий Шапран.

Евгений Дубогрыз тоже говорит, что сейчас рынка практически нет. "Так и должно быть во время войны. Были отдельные выдачи отдельных банков, в первую очередь, государственных. Но это — единичные случаи. Сейчас банки даже не знают, что делать с кредитами, которые было выдано раньше, потому что платежеспособность заемщиков резко ухудшилась, не все могут платить, а цены на квартиры упали, поэтому забрать залог также не вариант, его не продать быстро, или не продать вообще", — говорит Евгений Дубогрыз.

Алексей Карчажкин считает, что то, что правительство запускает в октябре новую ипотечную программу, — это, скорее, работа "на будущее".

"Принятое решение вступит в силу только 1 октября. К тому времени нужно будет проделать много работы. Одну из самых сложных задач правительство поручило Министерству финансов — найти источники финансирования программы. Вряд ли до конца года речь пойдет о слишком больших суммах, но все же в режиме дефицита бюджета задача не выглядит простой", — объяснил Алексей Карчажкин.

Эксперты уверены: спрос на новую ипотеку будет, однако такой спрос может быть ограничен самими банками, которые будут отметать много заявок в связи с внутренними нормативами оценки платежеспособности получателей ипотечных кредитов.

"Программа составлена ​​так, что оценивать платежеспособность заемщиков должны именно кредиторы. Если это будут банки, то они это будут делать, исходя из существующих методов оценки, которые сейчас не работают – очень высокие риски, очень высокая неопределенность. Необходимо обновление методик оценки платежеспособности, в том числе правил, устанавливаемых регулятором. Потому что по текущим критериям оценки заемщиков очень мало шансов, что многие заявки будут удовлетворяться. Особенно, если речь идет о военных – высокие риски, связанные с войной. Что касается медиков и учителей или ученых – здесь большие риски именно доходов, что эти доходы будут постоянными", — подчеркнул Дубогрыз.

То есть, существует риск, что тщательно прописанные условия этой программы отсекут на этапе оценки поданных в банк документов большинство тех, кто будет претендовать на получение кредита.

"Кроме ставки и срока, программа содержит ряд других ограничений: от стоимости жилья, которое, разумеется, сейчас существенно возрастет в гривневом эквиваленте, до площади квартиры, возраста дома и т.д. Если будет политическая воля, теоретически программу можно сделать очень популярной и эффективной", — объяснил Алексей Карчажкин.

И все же речь идет, скорее, о перспективе для развития ипотеки "после войны", ведь до момента завершения боевых действий ни банки не будут готовы раздавать миллионные займы, ни сами заемщики – ввязываться в обязательства по погашению кредита на десять или двадцать лет.

"До завершения активных боевых действий, фактически, до победы, программа будет в зачаточном состоянии. Не будет массовой или даже доступной. Ипотека сейчас — очень рисковый продукт для банков. Нет действенной методики оценки платежеспособности заемщиков. Вообще кредитование во время войны, особенно ипотечное кредитование, имеет мало шансов на развитие – не потому, что программа плохо прописана, а потому, что есть огромная неопределенность в экономике", — резюмировал Евгений Дубогрыз.