Списати на форс-мажор. Чи можуть забудовники припинити будівництво через війну

Тим, хто вклав кошти в житлову новобудову до початку війни, у кращому разі загрожує суттєва затримка введення в експлуатацію, у найгіршому — втрата інвестицій. Адже навіть у Києві, від якого ЗСУ відігнали ворожі сили ще наприкінці березня, близько третини житлових комплексів, що будуються, залишаються замороженими з кінця лютого, про що пише Фокус у своєму новому огляді "Гроші зараз, квартира — потім. Чи можуть покупці житла повернути гроші за довгобуд”.

Максим Колдоба, адвокат, партнер юридичної компанії ASA GROUP, зазначає, що в ситуації, що склалася, багато забудовників виправдовують затягування термінів введення житла в експлуатацію Листом Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 року № 2024/02.0-7.1, де військова агресія Росії проти України визнається форс-мажорною обставиною.

Однак співрозмовник Фокусу звертає увагу інвесторів на те, що наявність форс-мажорних обставин звільняє від відповідальності за прострочення виконання зобов'язань у вигляді штрафів і пені на період дії таких обставин. Однак ніякий форс-мажор, яким можуть спекулювати забудовники, не знімає з них обов'язок збудувати об'єкт нерухомості, ввести його в експлуатацію та передати інвесторам куплені квартири.

Іван Топор, старший юрист ЮКК "Де-юре", уточнює, що забудовнику недостатньо просто посилатися на російське вторгнення як на форс-мажор, — потрібно отримати відповідний висновок Торгово-промислової палати. З іншого боку, сам собою чинник війни в Україні не розцінюється як форс-мажор. Для його підтвердження має бути прямий вплив на конкретний проєкт забудовника обставин непереборної сили — воєнних дій тощо.

Наступний важливий момент — тривалість форс-мажору. Наприклад, як уточнює Іван Топор, наприкінці лютого в деяких регіонах могли перекривати дороги та пропускати лише військовий чи гуманітарний транспорт, що, скажімо, могло заблокувати роботу на будмайданчику. В такому разі підтвердження форс-мажору можна отримати лише на період дії таких заборон. Також і розташування будівельного майданчика на окупованій території, за словами співрозмовника Фокусу, виступає форс-мажором лише на період окупації до звільнення та відновлення транспортного сполучення.

Отже, якщо узагальнити викладене в огляді Фокусу, можна зробити такі висновки щодо правомірності виправдання українських забудовників факторами форс-мажору:

• для підтвердження форс-мажору необхідний висновок Торгово-промислової палати щодо кожного конкретного випадку;
• форс-мажором можна визнати окупацію, перебування в епіцентрі бойових дій, обмеження та заборони, що блокують роботу тощо;
• сам собою чинник війни, а тим паче подорожчання будматеріалів і падіння попиту на нерухомість не виступають форс-мажором;
• підтверджений форс-мажор дозволяє забудовнику відстрочити виконання зобов'язань перед інвесторами лише на термін, протягом якого мали місце обставини непереборної сили;
• підтверджений форс-мажор не знімає із забудовника зобов'язань добудувати, ввести в експлуатацію та передати у власність інвесторам придбану ними нерухомість.

"Поцілення снаряда в об'єкт будівництва — втрати забудовника, який має відбудувати зруйновані частини будинку. Адже поки будівля не прийнята в експлуатацію та не передана під управління ОСББ або керівника, а квартири та нежитлові приміщення не отримали покупці, відповідальним за об'єкт будівництва залишається його замовник, і всі втрати покладаються лише на нього", — додає важливе зауваження Іван Топор. За словами співрозмовника Фокусу, період будівництва в такому разі може бути продовжений лише на час, необхідний для відновлення об'єкта після руйнувань.

Простими словами, київські забудовники, які після 24 лютого 2022 року так і не відновили роботи на будмайданчиках, не мають підстав виправдовуватися форс-мажором і мають виконати свої зобов'язання перед інвесторами.

Раніше Фокус писав про терміни та причини затримок введення в експлуатацію житла в Україні.

Також Фокус повідомляв, що у Львові під час війни вартість житла в новобудовах практично зрівнялася з рівнем Києва.