Гроші зараз, квартира — потім. Чи можуть покупці житла повернути гроші за довгобуд

"Ми з чоловіком інвестували в ЖК "Злагода" у секцію, яку мали ввести в експлуатацію ще навесні 2020 року. Тоді забудовником був "УкрБуд". Після його гучного банкрутства об'єкт забрав на добудову "Київміськбуд". Проте зараз "Злагода" перебуває в замороженому стані, хоча низку інших об'єктів "Київміськбуд" продовжує будувати", — розповідає киянка, яка кілька років тому інвестувала в новобудову.

За словами співрозмовниці Фокусу, на початок грудня 2022 року у двох перших секціях ЖК "Злагода" були збудовані всі поверхи, більш-менш зроблено дах, частково поставлено вікна, тоді як будівництво інших секцій зупинилися на рівні різних поверхів. Загалом проєкт передбачає будівництво семи секцій. Що цікаво, на онлайн-майданчиках із продажу нерухомості продовжують рекламувати квартири від забудовника в цьому ЖК. Крім того, покупців заохочують знижкою 5% у разі покупки квартири на виплат і першим внеском від 50% вартості.

Таких прецедентів під час війни, на жаль, чимало. Щодо Києва, від якого ворожі сили ЗСУ відігнали ще наприкінці березня, у грудні 2022 року оголосили про відновлення робіт на 70% будмайданчиків. Однак на багатьох із них забудовники лише створюють видимість активності, але реально будують дуже повільно. Як раніше зазначила в коментарі Фокусу Ірина Луханіна, експертка ринку нерухомості, у Києві терміни затримки будівництва становлять від 6 місяців до 1,5 року.

"Сторони інвестиційних угод опинилися в стані неможливості виконати свої зобов'язання одне перед одним, — коментує ситуацію на ринку Володимир Семенцов, співзасновник і керуючий партнер компанії INSPI Development. — Із одного боку, форс-мажор знімає із забудовника прив'язку до термінів будівництва та введення об'єктів у експлуатацію. А з іншого, інвестор може скористатися станом війни та не дотримуватися умов платежів, якщо об'єкт придбаний через механізм розстрочки, або взагалі розірвати угоду, отримавши вкладені кошти без штрафних санкцій”.

Важливо

Новосілля відкладається. Як забудовники переносять терміни здачі нових будинків

Чому забудовники не зможуть уникнути зобов'язань перед інвесторами

"Багато забудовників виправдовують затягування введення об'єктів в експлуатацію Листом Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 року №2024/02.0-7.1, у якому військова агресія РФ проти України визнається форс-мажорною обставиною", — коментує Максим Колдоба, адвокат, партнет юридичної компанії ASA GROUP.

Проте співрозмовник Фокусу звертає увагу інвесторів на те, що наявність форс-мажорних обставин не позбавляє забудовника обов'язку побудувати об'єкт, ввести його в експлуатацію та передати інвесторам їхні квадратні метри, а лише звільняє від відповідальності за прострочення виконання таких обов'язків у вигляді штрафів і пені на період дії таких обставин.

"Сам факт існування вищезазначеного листа ТПП ще не говорить про однозначний настання для конкретного забудовника форс-мажорних обставин. Щоб забудовник мав можливість посилатися на форс-мажор як на підставу для відстрочення своїх зобов'язань і звільнення від відповідальності, йому потрібно за кожним окремим договором із інвестором отримати від ТПП сертифікат про настання таких обставин", — уточнює Максим Колдоба.

Іван Топор, старший юрист ЮКК "Де-юре", підтверджує, що для доказу наявності форс-мажору забудовнику недостатньо лише посилатися на факт початку війни, — треба отримати відповідний висновок ТПП або його структурного підрозділу.

"Наявності бойових дій в Україні недостатньо для припинення виконання стороною за договором покладених на неї зобов'язань, а подорожчання будівельних матеріалів і відсутність попиту на квартири не вважаються форс-мажором, оскільки ці ризики приймає будь-який підприємець, починаючи будівництво, — розмірковує Іван Топор. — Тобто забудовнику потрібно довести, що на нього безпосередньо вплинули конкретні заходи, вжиті владою, або воєнні дії, що тривають, і він не міг ніяк запобігти цим обставинам".

Також слід розуміти, що форс-мажор не може впливати на будівництво вічно, і він має початок і закінчення. Тобто, як уточнює Іван Топор, якщо наприкінці лютого в деяких регіонах могли перекривати дороги та пропускати лише військовий чи гуманітарний транспорт, підтвердження форс-мажору можна отримати лише на період дії таких заборон.

Отже, і перебування будівельного майданчика під окупацією, за словами співрозмовника Фокусу, передбачає наявність форс-мажору тільки на період окупації, тоді як наступного дня після звільнення території нашими військовими та налагодження транспортного сполучення забудовник зобов'язаний вжити всіх необхідних дій для відновлення будівництва. Тобто період будівництва в такому випадку може бути продовжений лише на час дії форс-мажору.

Важливо

Рятуються від війни: у Львові через переселенців ціни на квартири наздоганяють столичні

Чи є можливість у інвесторів призупинити платежі або повернути гроші

Отже, опитані Фокусом юристи приходять до висновку, що забудовники, проєкти яких розташовані на територіях, де зараз не ведуться активні бойові дії, не мають підстав для застосування форс-мажору й обумовленої ним відстрочки завершення будівництва. Однак, як зазначає Іван Топор, на ринку відбувається заморожування будівельних майданчиків через економічні причини: так забудовники намагаються мінімізувати витрати до відновлення попиту на нерухомість і відновлення регулярних платежів від інвесторів.

Забудовників, які халатно ставляться до виконання своїх зобов'язань, було вдосталь і до війни. Тоді як інвестори мали мало важелів впливу на порушників. В умовах війни Іван Топор пропонує інвесторам такий алгоритм захисту своїх прав:

• звернутися до забудовника із запитом про причини зупинки будівництва та перспективи й орієнтовні строки його поновлення;
• якщо забудовник посилається на воєнні дії, запитати належним чином оформлену довідку про наявність форс-мажору саме щодо цього забудовника;
• якщо забудовник не йде на контакт, не дає пояснень чи обмежується загальними фразами, слід звернутися до юриста, який вибудує стратегію захисту інтересів інвестора;
• якщо інвестор буде змушений звернутися до суду, в межах судового розгляду можна вимагати документи або отримати пояснення, які дадуть інвестору розуміння ризиків не завершення будівництва та банкрутства забудовника.

Іван Топор додає, що інвестор, який виплачує вартість об'єкта нерухомості в розстрочку, може звернутися до забудовника з пропозицією укласти додаткову угоду до договору інвестування, в якій передбачити можливість призупинення виплат на період простою будівництва. Водночас інвестор, який сплатив 100% вартості житла та не хоче чекати, може звернутися до суду.

Якоїсь стійкої практики вирішення конфліктних ситуацій, за словами опитаних Фокусом експертів, в Україні поки що не склалося.

"Війна фактично перевела первинний ринок у режим "базару", адже не існує єдиних механізмів вирішення будь-яких спірних чи суперечливих питань між забудовником та інвестором. Усе вирішується в індивідуальному, ручному порядку. Водночас кожне таке рішення ухвалюється без особливого розголосу", — характеризує ситуацію Володимир Семенцов.

Експерт називає такі можливі шляхи вирішення проблем між інвестором і забудовником:

• підписання додаткової угоди, де буде зазначено перенесені терміни будівництва та закріплено ціну, якщо інвестор скористався розстрочкою;
• розірвання договору та повернення вкладених коштів інвестору;
• надання забудовником додаткових знижок;
• пропозиція "обміну" квартири в будинку, що перебуває на початковій стадії будівництва, на рівноцінне житло в майже готовому об'єкті;
• звернення до суду.

"У ситуації війни головна можливість не втратити все — вміння домовлятися. Первинний ринок — досить крихкий, і щоб утримати його від руйнування, необхідна воля як готових почекати інвесторів, так і забудовників, які мають намір завершити розпочаті об'єкти", — підсумовує Семенцов.

Співрозмовник Фокусу додає, що розірвання договору та повернення вкладених коштів насамперед не вигідне інвестору, який через інфляцію може втратити до половини вкладеної суми в доларовому еквіваленті.

Подальший розвиток ситуації залежатиме від обставин війни. За оцінками Семенцова, на межі банкрутства, тобто в стані неможливості виконати свої зобов'язання, перебувають до двох третин українських девелоперських компаній, а до 30% інвесторів, які скористалися розстрочкою та іпотекою, з об'єктивних причин не здатні сплатити накопичену заборгованість.

У ситуації, що склалася, Іван Топор вважає заморожування будівництва, ймовірно, навіть найкращим варіантом для двох сторін — забудовнику це дозволить заощадити ресурси та відновити будівництво в найсприятливіший період, а інвестору — отримати звільнення від внесення платежів на складний воєнний період.

Однак відновлення втрачених можливостей і для забудовників, і для інвесторів навряд чи буде швидким.

"Після перемоги у війні для повноцінного відновлення первинного ринку житла знадобиться не менше трьох років. Тому наступний 2023 рік може стати лише основою для майбутніх позитивних змін", — резюмує Володимир Семенцов.