Економіка

Ринок землі в Україні б'є рекорди: де найдорожчі паї та які ризики приховує купівля ділянки

Земля в Україні стрімко дорожчає. Впродовж повномасштабної війни українці уклали понад пів мільйона угод купівлі-продажу. І хоча вартість гектарів зростає, увага до землі з метою інвестиції не згасає. Фокус дізнався, де і що зараз купують найбільше і чому земельні угоди досі залишаються одними з найризикованіших на ринку нерухомості.

Впродовж понад чотирьох років в Україні укладено земельних угод на майже 50 млрд грн. Із відкриттям ринку землі зафіксовано і суттєве зростання як вартості гектарів, так і попиту на агроділянки. За даними "Опендатабот" із посиланням на Держгеокадастр, середня ціна гектара землі 2026 року сягнула 75,1 тис. грн, що на 26% більше за аналогічний період 2025-го.

Найдорожчі паї наразі на Івано-Франківщині та Київщині, а найбільше угод укладають у центральних та північних областях.

На цьому тлі експерти радять покупцям не поспішати з оформленням угод без повної юридичної перевірки.

Ринок землі в Україні: яка ситуація після скасування мораторію

Фокус вже писав, що з відкриттям ринку землі для юридичних осіб з українським громадянством з'явилися нові можливості і перспективи. За 4 роки повномасштабної війни українці уклали понад 501 тис. угод купівлі-продажу сільгоспземлі на суму майже 50 млрд грн. Загальна площа проданих ділянок перевищила 977 тис. га.

Відео дня

Де найдорожчі паї

Особливо активним став 2025 рік, коли кількість угод перевищила 131 тис., що є рекордом від моменту запуску ринку. Водночас суттєво зросли й ціни. Так, 2024 року гектар у середньому коштував 47,2 тис. грн, а у 2025-му вже 61,8 тис. грн.

2026 року тенденція укріпилася. За перші чотири місяці українці уклали майже 40 тис. угод на понад 6 млрд грн.

Найдорожчі паї цьогоріч на Прикарпатті. Івано-Франківщина продає землю по 179,6 тис. грн за га, на Київщині торгуються по 178,2 тис./га, а Львівщина трошки скромніше — 153,4 тис./га.

Чому купівля землі може стати проблемою

Попри активізацію ринку, юристи попередають про необхідність значно глибшої перевірки, ніж звичайна купівля нерухомості.

Так, керівниця цивільної практики АО Verity Group Дарина Старовойтова у коментарі Фокусу пояснила, що головні ризики пов’язані з історією права власності, судовими спорами та порушеннями земельного законодавства.

"Недостатня перевірка перед укладенням договору може призвести до судових спорів, фінансових втрат або навіть позбавлення права власності", — зазначає юристка.

За її словами, першочергово необхідно перевіряти законність набуття права власності продавцем. На практиці нерідко трапляються випадки, коли земельна ділянка була передана у власність із порушенням законодавства або ж у реєстрах містяться неповні дані щодо переходу прав.

Арешти, іпотеки та приховані обмеження

Окрему небезпеку становлять обтяження земельних ділянок. Йдеться про арешти, іпотеки, податкові застави чи заборони на відчуження.

"Особливу увагу слід приділити випадкам, коли обтяження були зняті з порушенням процедури. Це створює ризики і для нового власника", — пояснює Дарина Старовойтова.

Крім того, частина земельних ділянок перебуває у судових спорах — щодо меж, спадщини чи законності попередніх угод. У такому разі новий власник автоматично стає учасником конфлікту.

Переважне право орендаря — одна з головних пасток

Одним із найпоширеніших ризиків залишається недотримання переважного права орендаря на купівлю землі.

Якщо власник не повідомив орендаря належним чином або порушив процедуру продажу, угоду можуть оскаржити у суді.

Юристка також нагадує, що закон обмежує коло осіб, які мають право купувати сільськогосподарську землю, а також встановлює граничний розмір земель у власності.

"Порушення цих вимог може стати підставою для визнання договору недійсним або навіть конфіскації земельної ділянки", — підкреслює експертка.

Гроші мають бути "прозорими"

Розрахунки за договорами купівлі-продажу сільгоспземлі дозволені лише у безготівковій формі, а покупець повинен підтвердити походження коштів, нагадує експертка. А недотримання цих вимог може спричинити перевірки з боку контролюючих органів або навіть блокування угоди.

Чому дешевша земля це не завжди вигідний варіант для купівлі

Суттєва різниця у вартості гектарів між регіонами також пояснюється безпековими ризиками та економічною ситуацією.

Найдешевша земля зараз у прифронтових регіонах: на Донеччині гектар коштує близько 30,7 тис. грн, на Херсонщині — 38,5 тис. грн.

Втім, нижча ціна не завжди означає вигідну інвестицію. Після придбання можуть виникнути проблеми з доступом до ділянки, її фактичним використанням або відповідністю цільового призначення.

Як убезпечити себе під час купівлі паю

Юристи радять перед укладенням угоди проводити повний юридичний аудит земельної ділянки, перевіряти інформацію в державних реєстрах та судових рішеннях, а також залучати адвоката для супроводу угоди.