Владимир Зубик: "Оставлять Киев в существующих административных границах - абсурд"

В декабре КГГА представила для общественного обсуждения новый проект Генерального плана развития города на 20 лет. Вокруг документа сразу же развернулась дискуссия. Начнем с того, что городские власти исходят из предположения, что численность населения города к 2041 году увеличится до 3,8 млн. человек. Однако, согласно результатов "электронной переписи", опубликованных недавно Дмитрием Дубилетом, в столице уже реально живет 3,7 млн. человек. То есть Генплан явно не учитывает реалий – город растет намного быстрее, чем кажется чиновникам. А значит дефицит в инфраструктуре, социальной сфере намного острее, и для решения проблем необходимы более радикальные и оперативные меры. О том, насколько Генплан отвечает тем вызовам, которые сегодня стоят перед столицей, мы поговорили с Владимиром Зубиком, президентом некоммерческой организации Ассоциации предприятий строителей "Интергал-Буд".

Одна из главных новостей – расширения территории столицы не будет, город остается в существующих административных рамках. Хотя раньше очень много говорили о создании киевской агломерации, включения в состав города и пригородов.

– Оставлять Киев в существующих границах – это большая ошибка. С точки зрения развития Киева как мегаполиса это приведет к инфраструктурной катастрофе. Пригороды сейчас активно и хаотично застраиваются без учета транспортной и социальной инфраструктуры. Посмотрите, что творится в Киево-Святошинском районе. За кольцевой дорогой растет целый город. Сельсоветы штампуют разрешения на строительство без какой-либо стратегической перспективы, без обязательств по развитию микрорайона. Высотные дома вырастают буквально в поле, ни школ, ни поликлиник - зато "супердешево" и "15 минут на маршрутке до ближайшего метро". В результате вся нагрузка ложится на столицу. В Киев едут на работу, везут детей в садики и школы.

Есть, конечно, исключения. Такие крупные девелоперы как "Интергал-Буд" пытаются сохранить баланс, максимально стараясь обеспечить необходимую инфраструктуру. Вы видели, как застраивают Одесскую трассу, Крюковщину и окружающую местность? Просто в полях растут дома. А рядом появился ЖК "Озерный Гай Гатное", где есть детсад с классами начальной школы, медицинская клиника и оздоровительный центр с бассейном. Кроме того, там высадили фруктовый сад, почистили озера и благоустроили пляжи. Не удивительно, что территория ЖК стала "центром притяжения" для местных жителей и жителей соседних комплексов, где нет ничего кроме асфальтированного подъезда. И что теперь делать? Сложно построить "цивилизацию" в отдельно взятом жилом комплексе, если вокруг "джунгли".

Это совершенно неправильно, что такие комплексы и столица амортизирует социальные и инфраструктурные проблемы пригорода. Нужно, чтобы столица и ее пригороды развивались как один живой организм. Конечно, сами по себе киевские власти не могут принять такое решение, но почему не вынести его на уровень парламента и Кабмина? Мы же понимаем, что приток новых жителей в Киев будет усиливаться: люди будут выезжать из индустриальных центров на востоке, открытие рынка земли даст толчок к переезду части сельского населения. И самые заманчивые по цене предложения в пригороде. Сколько можно не замечать проблему?

Как вы видите решение проблемы? Ведь пригороды не хотят вливаться в Киев…

– Конечно, местная власть не заинтересована, раздача разрешений - это же их основной "бизнес". Но для решения таких вопросов есть парламент. Такой путь развития городов уже зарекомендовал себя во многих странах. Мы же не первыми столкнулись с такой ситуацией. Лет десять назад во Франции появилась специальная административная единица — Метрополия Большого Парижа, в которую включили собственно Париж и 130 коммун, примыкающих к его границам. Коммуны, вошедшие в Большой Париж, создали управляющий орган — Совет метрополии. И это во многом спасло город от инфраструктурного коллапса. А знаете, что стало последней каплей, которая подтолкнула к такому решению? Одна из прилегающих к городу коммун дала разрешение на строительство высотного жилого комплекса прямо возле аэропорта. Аэропорт находился за чертой их территории, и принимать его наличие во внимание коммуна не захотела. Кстати, у нас нечто похожее происходит – активная застройка высотками Софиевской Борщаговки поставила крест на перспективе Жулян. Вместо того, чтобы учиться на опыте других стран, мы идем по тем же граблям.

Многие считают, что в самом Киеве пора прекратить такую масштабную застройку.

– Застройка – это инвестиции и развитие. Если вы хотите убить город – вводите моратории, запрещайте вместо того, чтобы упорядочить процесс, расставить приоритеты. Никто ведь не будет спорить, что исторический Киев в архитектурном отношении застрял в советском прошлом. Нам нужен современный, красивый центр. Нам нужны проекты – настоящие архитектурные шедевры, которое скроют угрюмые коробки, которые строились в свое время. Которые бы служили и украшением, и одновременно свидетельством, что Киев - это центр деловой активности и притяжения финансов.

И такие проекты есть! Но мы почему-то все огульно критикуем и стесняемся о них говорить. Это, например, башни INTERGALCITY у подножия Печерска. Это одновременно жилой комплекс, и центр деловой активности, современные технологии и футуристическая архитектура с зелеными террасами и видами на центр старого Киева. Вы даже не представляете, как этот комплекс сейчас востребован среди инвесторов других стран. Они планируют покупать не квартиры, а целые дома, башни. Это говорит о том, что иностранные инвесторы готовы вкладывать в Украину деньги, они ждут только интересных проектов. Такие комплексы становятся символами своих стран, привлекают состоятельных людей со всего мира, показывают, что в стране есть деньги, компетентные люди и широкие возможности для инвестиций.

На мой взгляд, Киев просто обязан участвовать в международной конкуренции столиц мира, предлагать выгодные условия и смелые проекты. Тогда деньги реально потекут сюда. Генплан Киева должен быть инструментом привлечения инвестиций, а не просто картой застройки. Наш рынок недвижимости сейчас начинает вновь открываться для иностранных инвесторов. У нас пока достаточно низкие цены, у нас высокие ставки аренды по отношения к стоимости жилья - давайте этим пользоваться!

Какое-то время обсуждался проект появления в Киеве собственного Сити, застроенного небоскребами. Рассматривался Рыбальский остров, но теперь там строится жилой комплекс

– Да, была идея превратить Рыбальский остров в офисный и административный центр под названием Киев-Сити. Планировалось, что проект разгрузит дороги, ведущие на Крещатик и Печерск. Но все закончилось жилищной застройкой.

Как один из вариантов также рассматривалась промышленная зона на Выдубичах. Поток машин из элитной Конча-Заспы можно было бы перенаправить с Печерска на Теличку. Я считаю, что это мог быть перспективный проект. В будущем там мог бы разместиться и административный центр. Давно понятно, что здания на Грушевского, Банковой, Крещатике нужно отдать под туристические, культурные образовательные объекты. У нас десятки тысяч людей съезжаются со всей Украины, чтобы погулять по центру, по Крещатику. А там одни министерства и учреждения вместо театров, галерей и музеев. Чиновников нужно переселить в современный административный центр. Но перед этим убрать промзоны с берегов Днепра, построить красивую набережную с зонами для занятий отдыха, занятий спортом. Крупные девелоперы готовы садиться за стол переговоров со столичной властью и обсуждать подобные масштабные проекты комплексной целевой застройки. Но, увы, в новом проекте Генплана ничего подобного нет. В результате в ближайшей перспективе в пределах столицы уже не будет свободного участка для реализации такого масштабного проекта.

А как же территории промышленных зон и складов, которые в новом Генплане предлагается использовать под застройку?

– Дело в том, что в проекте Генплана нет планов развития промзон. Отмечены только купленные застройщиками участки, где уже изменено целевым назначение под строительства жилья. Но часто бывает, что вся промышленная зона тянется несколько кварталов и намного больше того участка, который уже переведен под застройку. Почему же, спрашивается, не создать проект развития всей промышленной территории? Чтобы не получалось так, что сначала один кусок застроили домами, затем через пару лет - другой. Ведь именно так и получаются каменные джунгли, потому что застройщики каждый со своего кусочка стремиться выжать максимум квадратных метров. Давайте на месте промозон, а у нас еще есть просто гигантские объекты по сто гектар, планировать новые микрорайоны. С зелеными зонами, инфраструктурой и т.д. Конечно, у строителей свой интерес, но ведь и город может со свой стороны вести конструктивный диалог – находить некие стимулы, чтобы застройка проводилась согласно утвержденного проекта развития территории. А сейчас мы загоняем ситуацию в тупик. Промзоны будут выкупаться, но согласовать изменение целевого назначения земель будет очень сложно. Механизм разработки детальных планов территорий, который мог бы исправить ситуацию, будет отменен. А сам Генплан не учитывает для сегодняшних промзон никакой перспективы.

В западных странах принципиально другой подход к ревитализации промзон. Для каждой промзоны разрабатывается комплексная программа реновации по итогам обсуждения с девелоперами, собственниками и общественностью. В рамках этой программы меняется целевое назначение земель – под жилье, коммерческую недвижимость, больницу, школу, детский сад, новую дорогу.

Стоит отметить, что в Киеве тоже были попытки комплексной реновации промзоны на 200 га по улице Васильковской. Город инициировал разработку ДПТ на всю землю, чтобы комплексно трансформировать промзону в жилой микрорайон. Но в результате от этой идеи отказались.

На сколько Киеву хватит территории промзон, чтобы строительство могло вестись такими же темпами, как и сегодня?

– Потенциал еще огромный. Территории гигантские. На сегодняшний день на всех неиспользуемых промзонах столицы можно потенциально построить около 20 млн. м2 жилья. Это, навскидку, порядка 300-400 тыс. квартир в современных жилых комплексах с детскими садами, школами, паркингами, зонами отдыха и досуга. И сейчас от городских властей, и от нас с вами зависит, как будет проводится эта застройка. Продуманно, комплексно, или - хаотично, бессистемно. Необходим реальный, понятный и прозрачный механизм перевода земель промышленного назначения под строительство жилья с "социальным заказом" на всю сопутствующую городскую инфраструктуру.

Если у нас пока достаточно территории промзон, зачем же в таком случае трогать "хрущевки"? Тем более, что пока нет реального механизма их расселения…

– Проблема "хрущевок" не в том, что они упадут. В этих домах приходят в негодность коммуникации, все давно сгнило. И они совершенно не отвечают требованиям по теплоизоляции. Там колоссальные потери тепла. Что произойдет с этими домами? Те, у кого есть такая возможность, оттуда съедут. Останутся старики, социально неустроенные люди. Со временем город получит целые микрорайоны социально неблагополучные. Можно реконструировать эти дома, проводить замену коммуникаций, утепление. Но кто, и за какие средства, будет это делать? Давайте будем реалистами – надо продумывать механизмы расселения и строительства на месте "хрущевок" нового высотного жилья. Городской власти на этому пути понадобятся партнеры – крупные девелоперские компании, которые имеют собственный большой фонд готовых квартир. Достаточные ресурсы.

Но как найти общий язык с жителями?

– Есть уже достаточно примеров расселения ветхого жилья, общежитий. Я вас уверяю, в большинстве своей жители таких домов достаточно реалистично и объективно подходят к предложению переехать в новую квартиру. С ними можно найти общий язык. Все хорошо, пока в ситуацию не вмешиваются политики-популисты и разного рода шантажисты-активисты. В этом опасность. Но это в целом бич нашего строительного рынка. Когда группка людей начинает диктовать свою волю, абсолютно игнорируя закон, манипулируя общественным мнением. Бороться с ними можно одним способом – предельно откровенно и публично показывая их истинные замыслы и двойные стандарты.