Маєш житло – плати податок. Коли та скільки українці мають сплатити за нерухомість

Згідно із законодавством, податкова має повідомити власників нерухомого майна про необхідність сплати податку на нерухомість до 1 липня 2025 року. Йдеться про податкове зобов’язання щодо так званої "зайвої" площі, яке ДПС виставляє за минулий рік. Тобто у 2025 році податок сплачуватиметься за 2024 рік. Проте деяким громадянам податкова надсилає зараз листи про такий податок за 2023 рік. Фокус спитав у юристів, скільки доведеться платити і для яких категорій є пільги щодо обов’язку сплати податку на нерухоме майно.

Платити за "зайві" метри: як нараховується податок на нерухоме майно в 2025 році

Данило Трясов, адвокат Attorneys at Law "Leshchenko&partners", пояснює: щороку власникам нерухомого майна нараховується податок, який встановлюються за рішенням сільської, селищної, міської ради залежно від місця розташування (зональності) та типів таких об’єктів нерухомості у розмірі, що не перевищує 1,5% розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 квадратний метр бази оподаткування.

"Інформацію про ставку податку можна дізнатися безпосередньо у відповідній раді, або на офіційному вебсайті такої ради. Рішення про встановлення ставок податку на нерухоме майно підлягають обов’язковому оприлюдненню", — зауважив Роман Михайловський, адвокат, партнер АО SLA Attorneys.

Отже, якщо зараз надсилаються повідомлення про сплату податку за 2024 рік, то ставка податку (максимальна) не має перевищувати 106,5 грн за один квадратний метр. "У 2025 році власники нерухомості повинні сплачувати податок на нерухоме майно у співвідношенні до розміру мінімальної заробітної плати, що становили 7100 гривень станом на 01.01.2024, отже максимальна сума податку становить 106,5 гривень (7100*1,5%) за квадратний метр", — зазначив помічник юриста Практики з податкового права MORIS Денис Бехало. Якщо ж повідомлення податкової про сплату за 2023 рік, то розрахунок по мінімальній зарплаті 6700 грн, що означає максимальний розмір податку в сумі 100,5 грн за квадратний метр.

"Базовий період, за який фізична особа — власник майна сплачує податок на нерухоме майно становить календарний рік. Якщо особа володіє майном менше одного року, то особа сплачує податок за фактичний строк володіння майном. Податок нараховується податковою за податковою адресою (місцем реєстрації) власника майна", — пояснив у коментарі Фокусу Іван Маринюк, керівник практики податкового права ЮФ "Ілляшев та Партнери".

Проте важливо розуміти, що оподатковується не вся площа житла у власності, а лише та, що перевищує встановлені законодавством розміри. Мінімальна неоподаткована площа встановлюється статтею 266.4.1. Податкового кодексу України.

База оподаткування об’єкта житлової нерухомості в 2025 році:

• для квартири/квартир — на 60 кв. метрів;
• для житлового будинку/будинків — на 120 кв. метрів;
• для різних типів об’єктів житлової нерухомості — на 180 кв. метрів.

"Тобто податок на житлову нерухомість сплачують фізичні особи – власники житлової нерухомості, якщо площа житла, що перебуває в їх власності перевищує встановлений ліміт: – для квартир – 60 кв. м; – для приватних будинків – 120 кв. м", — каже Анна Кирпач, юрист АО Verity Group. У 2025 році сума податку на нерухомість буде більшою, адже мінімальна зарплата станом на 1 січня 2025 року – 8 тисяч гривень, а отже, зауважила Анна Кирпач, граничний розмір ставок, передбачений для розрахунку податку на нерухоме майно в 2025 році не повинен перевищувати 120 грн за 1 кв.м. Проте інформацію про податок за 2025 рік громадяни отримають від податкової вже наступного року, адже, як було зазначено вище, до липня 2025 року податкова розсилає власникам нерухомості інформацію про необхідність сплатити податок за минулий рік.

Податок на нерухоме майно розраховується доволі просто: від площі житла у власності віднімається площа, яка не підлягає оподаткуванню. Наприклад, якщо у громадянина у власності квартира площею 85 квадратних метрів, то він має сплатити податок за зайві 25 кв.м. І якщо у регіоні розташування нерухомості місцевими органами влади ухвалена ставка, наприклад, 100,5 грн за метр, то в підсумку в повідомленні від податкової буде вказана сума податкового зобов’язання у розмірі 2512,5 грн.

Штраф – за несвоєчасну сплату: коли потрібно сплатити податок на нерухоме майно

Податкове зобов’язання за звітний рік з податку сплачується фізичними особами протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення. І якщо податкова лише зараз, в січні 2025 року, надіслала повідомлення про податок за 2023 рік, ніяких штрафів не буде. Проте отримувач має сплатити податок впродовж 60 днів після отримання листа від ДПС. "У разі якщо контролюючий орган не надіслав (не вручив) податкове/податкові повідомлення-рішення у строки, зазначені вище, фізичні особи звільняються від відповідальності, передбаченої цим Кодексом за несвоєчасну сплату податкового зобов’язання", — каже Данило Трясов.

Податкові органи мають право нараховувати штрафні санкції на суми невчасно сплачених податків та зборів. І податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки не є винятком.

При затримці до 30 календарних днів включно застосовуються штрафні санкції у розмірі 5% від суми податкового боргу, при затримці на строк понад 30 днів — 10% суми боргу. Тобто, якщо громадянин має сплатити, наприклад, 2000 гривень податку, то в разі несплати в строк понад 30 днів після граничних встановлених законом 60 днів сума боргу становитиме вже 2200 гривень.

"Якщо податок буде сплачено несвоєчасно, то після закінчення граничних строків для його сплати на суму боргу нараховуватиметься пеня з розрахунку 120% річних ставки НБУ, що діє на день виникнення податкового боргу. Податкові органи мають право звертається до суду з позовом про стягнення суми податкового боргу платника податку. Стягнення податкового боргу за рішенням суду здійснюється державною виконавчою службою відповідно до Закону України "Про виконавче провадження". Тобто, примусове стягнення податкового боргу можливе лише на підставі відповідного рішення суду та виконавчого документа, який видається на підставі такого рішення суду. Інструментарій же виконавців передбачає можливість арешту рахунків, примусового стягнення та реалізації майна в рамках виконавчого провадження", — каже Роман Михайловський.

Іван Маринюк зауважив: якщо особа не отримує пошту у зв’язку із тим, що не проживає за такою адресою або не повідомила податкову про зміну місця реєстрації, то податкове повідомлення-рішення вважається врученим у день, зазначений поштовою службою в повідомленні про вручення із зазначенням причини невручення. З такого дня і починається відлік строку 60 днів для сплати податку. "Разом з цим, ми рекомендуємо періодично заходити в електронний кабінет платника податків та перевіряти дані "Стану розрахунків з бюджетом", щоб не отримати "сюрприз" у вигляді податкової застави на майно або податкової вимоги зі стягненням податкової заборгованості разом зі штрафними санкціями або позову про стягнення грошових коштів за податковим боргом", — каже юрист.

Платити чи ні: в якому разі власники нерухомого майна звільняються від сплати податку

У різних територіальних громадах та містах України може відрізнятись як сума податку до сплати, так і площа, яка оподатковується. "Деякі сільські, селищні, міські ради та ради об’єднаних територіальних громад не тільки встановили власний розмір податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, та змінили (збільшили) граничну площу об’єктів, що звільняється від оподаткування, а також затвердили переліки об’єктів нерухомого майна, які не підлягають оподаткуванню (встановили власні пільги щодо сплати податку). Варто зазначити, що, наприклад, індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові або дачні будинки, які прийнято в експлуатацію, але право власності на які не оформлено (не зареєстровано) у встановленому законом порядку, не є об’єктом оподаткування", — зауважив Данило Трясов.

Таким чином, щоб дізнатись правила сплати податку на нерухоме майно чи діючі пільги, потрібно звернутись до місцевих органів самоврядування (або вивчити інформацію, опубліковану місцевою владою на офіційних сайтах та в соцмережах).

"Щороку до 1 лютого поточного року сільські, селищні, міські ради подають до податкової інспекції за місцезнаходженням житлової нерухомості відомості стосовно пільг", — зауважив Роман Михайловський.

А от громадянам-переселенцям, які мають нерухомість на окупованій території, або тим громадянам, чиє майно було зруйноване внаслідок агресії РФ, платити податок на нерухоме майно не потрібно. Адже відповідно до п.п. 69.22 п. 69 підрозділу 10 розділу ХХ "Перехідні положення" Податкового Кодексу України не нараховують та не сплачують податок на нерухоме майно за знищені об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією РФ проти України, на підставі даних Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією РФ проти України.

Якщо платник податків отримав податкове-повідомлення рішення щодо сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, щодо об’єктів, які були знищені внаслідок агресії Росії, або розташовані на тимчасово окупованих територіях, варто звернутися до податкової інспекції з письмовими запереченнями, каже Роман Михайловський.

На думку Івана Маринюка, у такому разі варто зв’язатися із податковим інспектором, який виписав повідомлення про податок (у листах зазначається особа виконавець), а також надати пояснення та документи, що спростовують правомірність нарахування податкових зобов’язань.

"У разі отримання податкового повідомлення-рішення від контролюючого органу щодо нарахування податку на нерухоме майно, розташоване на тимчасово окупованих територіях або територіях, де ведуться (велися) бойові дії та яке зазнало ушкоджень, платник податку відповідно до положень пп. 266.7.3 ПКУ має право звернутися за своєю податковою адресою протягом 60 днів для проведення звірки даних щодо звільнення від сплати грошового зобов'язання, визначеного контролюючим органом. Важливо дотриматися цього строку, оскільки його пропуск є підставою для нарахування штрафних санкцій", — зазначив у коментарі Фокусу Денис Бехало.