Готового жилья все меньше, а спрос растет. О рынке нового жилья в Киеве и пригороде, — экспертиза от Alliance Novobud

Зимой в Украине часто наблюдается спад продаж недвижимости что на вторичном, что на первичном рынках. Что происходило этой зимой, и сейчас, когда уже второй месяц весны, какие можете сделать выводы относительно спроса на новые квартиры, активизируется ли он и трансформируется ли в реальные продажи?

Если сравнить эту зиму с прошлой, то могу сказать, что ситуация зимой 2023-2024 годов была немного лучше. Было неспокойно, у нас все еще военное положение, обстрелы, и это не могло не повлиять на продажи недвижимости. Также присутствовали другие факторы, кроме сезонного традиционного снижения активности в зимний период, когда обычно динамика строительства падает. В этом зимнем сезоне ощутимо влиял фактор законопроекта о мобилизации, кроме того, ситуация на фронте, неопределенность. И фактически с ноября 2023 года продажи начали снижаться у всех операторов рынка.

Можно сказать, что ситуация у нашей компании была несколько лучше, поскольку мы были готовы к этому и имели запас как готовых квартир, так и на этапе строительства. В частности, мы полностью построили жилой комплекс Madison Gardens, мы сдали в январе последний его дом. Соответственно, в продаже было достаточно много готовых квартир, которые пользуются максимальным спросом даже сейчас и кредитное предложение по ним по государственным программам доступно во всех аккредитованных банках. К тому же мы активно сотрудничали со Sky Bank по программе "єОселя" на строящееся жилье. Это помогло поддерживать продажи. Порог входа в программу довольно лояльный — 20-30% собственного взноса, а выплачивать можно в течение 20 лет.

Государственная программа "єОселя" поддержала строительный рынок, в частности в сегменте комфорт-класса. В ноябре 2022 года она начала активно развиваться, люди покупали квартиры в кредит по программе, это смягчило влияние на рынок негативных факторов. Еще одним положительным фактором влияния на рынок стала государственная программа "єВідновлення". И хотя по этой программе покупатели чаще идут на рынок вторичного жилья, у них есть возможность использовать сертификат и на первичном рынке. Сейчас мы активно работаем с потенциальными покупателями по этой программе, рассказываем об условиях приобретения, обо всех возможностях. Зимой мы заключили несколько сделок по покупке по сертификатам "єВідновлення".

Сегодня рынок восстанавливается. Во второй половине марта мы уже увидели, как улучшаются настроения потребителей. Надеемся, что в апреле и мае продажи жилья в новостройках будут более динамичными.

По вашим данным, какие квартиры (метраж, этаж, наличие укрытия, инфраструктуры на территории или другое) чаще всего интересуют реальных покупателей?

Конечно, покупателей в первую очередь интересуют одно и двухкомнатные квартиры, на которые всегда есть спрос. Сегодня все чаще интересуются готовыми квартирами в сданных в эксплуатацию домах, а также мы видим интерес к квартирам большей площади. И это понятно, ведь если покупатель покупает квартиру по программе "єОселя" и будет выплачивать за жилье 20 лет, то нет смысла покупать однокомнатную. Спрос на большую площадь жилья также обусловлен фактическими остатками у застройщиков. Ведь однокомнатные "вымываются" быстрее всего.

В этом году сбывается наш прошлогодний прогноз — речь идет о разрыве между спросом и предложением, поскольку покупателей по-прежнему интересует более готовое жилье, а его на рынке уже почти нет. В прошлом году в столичном регионе практически не стартовали новые проекты в комфорт и бизнес-классе. В Киеве и области достраивали то, что было почти готово. Многие квартиры продали, и в итоге возник определенный вакуум предложения жилья, на которое есть спрос.

Сейчас застройщики стараются реагировать на ситуацию и спрос, дополнять свои остатки, в том числе и новыми проектами. У нас в начале апреля стартовали продажи в новом доме проекта Krona Park II. Это 5-й дом, и продажи идут с этапа "котлован". Мы активно его строим пока за свой счет и видим спрос, уже продали несколько квартир в этом доме на таком первичном этапе строительства, о чем в принципе невозможно было говорить год назад. Мы видим, что люди доверяют, по крайней мере тем компаниям, которые активно вводили в эксплуатацию свои дома, которые строят всю войну и у которых сейчас стартуют новые проекты. Мы надеемся, что другие застройщики начнут заходить на новые объекты и постепенно этот вакуум — разрыв между спросом и предложением жилья — заполнится.

Какие параметры может иметь жилой комплекс, который действительно интересен покупателям? На что стоит покупателю сегодня обращать внимание при выборе жилья в новом комплексе — на расположение, инфраструктуру, дополнительное энергетическое оборудование комплекса или другое?

Действительно, даже два дома в комфорт-классе со схожими параметрами могут интересовать разное количество потенциальных покупателей. То есть, спрос на жилье не одинаковый. Очень часто люди смотрят на рекреационную составляющую, например, наличие или парка, или озера рядом, или прогулочной или спортивной зоны. Так как сегодня покупателей интересует не просто жилая площадь, а жилье на локации со всей инфраструктурой. И поэтому более популярны комплексы, которые либо уже расположены в городе, и там есть имеющаяся инфраструктура, или построены с собственной инфраструктурой, желательно, максимально готовой. В чистом поле сейчас точно никто не будет покупать.

Если говорить о том, что строим мы, то, например, Krona Park II строится в центре Броваров, где мы ведем квартальную застройку — там уже 28 домов других наших жилых комплексов, введенных в эксплуатацию. Соответственно, уже есть вся инфраструктура: мы построили детский сад, который передали городу, на территории комплекса есть куча спортивных площадок, паркинги, дороги, есть полное благоустройство, детские площадки, зеленые зоны. Весомое преимущество — удачное расположение квартала. Здесь рядом рестораны, развлекательные и торговые центры, магазины "Эпицентр", "Сильпо". Фактически нашим активным строительством и удачными продажами на протяжении последних 10 лет мы их сюда и привели. И вот это все теперь очень влияет на уровень продаж.

Кроме того, в наших домах есть укрытия — помещения двойного значения, которые также имеют большое значение во время войны.

При выборе жилого комплекса покупатели обращают внимание и на стройматериалы, например, у нас это красный кирпич, качественное утепление, благодаря которому в наших домах тепло, у нас собственная газовая котельная. За счет застройщика приобрели для нее генератор, а значит, у жителей дома всегда тепло, даже когда есть отключение света.

С прошлого года фиксируется рост продаж квартир в новостройках благодаря программе "єОселя". По вашим данным, какое влияние имеет эта программа и растет ли доля таких клиентов, кто покупает в кредит по этой государственной программе?

"єОселя" влияет на рост продаж в комфорт-классе и эконом-классе. В объектах этих классов доля продаж через программу достигала, в определенные месяцы, 70-80%. Сейчас меньше — около 50%. Мы имеем свои собственные программы рассрочки, это тоже важно, ведь если у покупателя есть большая квартира в собственности более 52 метров, то он уже не соответствует параметрам программы "єОселя", у кого-то может не быть достаточного дохода, что также не позволит взять кредит, и в таком случае можно воспользоваться рассрочкой от застройщика. Программа не распространяется на бизнес-класс, ведь это социальный проект. Однако наши киевские объекты в бизнес-классе продаются без этой программы. Знаем, что в жилых комплексах других девелоперов в пригороде Киева доля продаж через программу "єОселя" достигает иногда и 90%. Это касается комплексов, расположенных в Броварах, Вишневом, Буче и других приближенных к Киеву городов.

Обычно какое жилье (метраж, цена, особенности) интересует клиентов, которые планируют покупать квартиру по программе "єОселя"?

Люди часто покупают двухкомнатные квартиры, это наиболее популярная опция, иногда даже трехкомнатные, потому что это все же больше жилье, рассчитанное на длительное время эксплуатации, когда уже появляются дети. Чаще всего заемщики по программе "єОселя" ищут максимально готовые квартиры, именно такие, которых сейчас на рынке Киева почти не осталось. Ищут квартиры в эконом и качественном комфорт-классе.

Насколько сегодня уже отработаны все процедуры сотрудничества банка и застройщика по программе "єОселя" и сколько времени может понадобиться на подписание соглашения о продаже квартиры с участием банка?

Процедуры уже хорошо отработаны. В прошлом году было сложнее, но банки уже имеют достаточное финансирование, поэтому сделки есть. Хотя должен сказать, что, к сожалению, не так много банков работают по этой программе со строящимся жильем.

Активнее работает Sky Bank, с которым мы сотрудничаем. Кстати, компания "Укрфинжитло" заявила, что в этом году намерены вообще отказаться от работы программы "єОселя" на вторичном рынке. Будут кредитовать покупку квартир только в новостройках. Также "Укрфинжилье" пытается увеличить количество коммерческих банков, приобщенных к программе. Эти банки гибче государственных и быстрее работают. Благодаря этому программа "єОселя" не только будет обеспечивать жильем украинцев и играть социальную роль, но и стимулировать строительство, выступать стимулом перезапуска экономики.

Оцените будущее программы "єОселя" и ее влияние на приток покупателей к застройщикам и наконец на стоимость недвижимости в крупных городах Украины.

Я могу сказать, что мы постепенно, в том числе благодаря этой программе, приближаемся в чем-то к западной модели. Формируется новая, с точки зрения ставок, цена кредитов, новый подход к ипотеке. Это абсолютно нормальная ситуация, когда люди берут на долгий срок кредит, выплачивают его постепенно, банки имеют залог, предмет ипотеки, а более широкие слои населения получают доступ к новому жилью. Поэтому программа однозначно положительно влияет на рынок, она не просто поддерживает застройщиков, но и экономику, людей, мотивирует граждан оставаться в Украине, рожать здесь детей. Это же очень важно.

Программ "єОселя" мотивирует нас как застройщиков стартовать с новыми объектами и возрождать рынок первичной недвижимости. Это важный рыночный фактор на ближайшие годы. Государство вышло на рынок, стало неким неожиданным игроком, чего раньше у нас в стране не было.

В этом году продолжается выдача жилищных сертификатов по программе "єВідновлення" тем, чье жилье пострадало от российских ударов. Интересуются ли владельцы сертификатов жильем на первичке и на какие объекты чаще всего ориентируются? Что влияет на их выбор?

Наша компания подписала меморандум с Министерством инфраструктуры еще в конце ноября 2023 года. Мы стали одними из первых, кто присоединился к этой программе. На тот момент мы уже имели опыт по программе "єОселя" и ответственно относились к выполнению своих обязательств как участника. Сегодня мы рекламируем эту программу фактически за свой счет, максимально популяризируем ее. И это играет свою роль. Люди приходят, их не так много, как бы нам хотелось, но они есть. По состоянию на сегодня заключено около десятка соглашений.

Люди, которые обращаются по программе, хотят максимально готовое жилье, поскольку они уже два года пытаются жить или по родственникам, или в арендованных помещениях. Очень часто таким покупателям нужна квартира с ремонтом, поэтому старт программы мотивировал нас запустить проект готовых квартир с ремонтом. Предлагаем таким покупателям заключить договор на новое жилье с вайтбоксом или с полностью готовой отделкой, или просто с кухней, или вообще полностью с мебелью или даже со шторами, чтобы человек сразу мог заехать и жить.

Такая опция (отделка, или, как привычнее говорить нашим клиентам, ремонт) абсолютно востребована среди покупателей по денежным сертификатам "єВідновлення". И если раньше это были единичные случаи, когда покупатели спрашивали о ремонте или просили обеспечить его наличие, то сейчас это очень частый запрос. На сегодня мы заканчиваем создание шоурумов, чтобы люди имели возможность увидеть, как выглядят наши квартиры с ремонтом.

В чем главные особенности покупки новой квартиры по жилищному сертификату "єВідновлення" и сталкиваются ли владельцы сертификатов с какими-то трудностями?

Сделка с использованием сертификата имеет определенные особенности. После получения подтверждения о бронировании средств, участник программы должен в течение 30 дней заключить соглашение. То есть ему нужно успеть выбрать жилье и оформить все документально. Мы обеспечиваем таким клиентам полное сопровождение, наши эксперты по недвижимости прошли соответствующее обучение, сопроводим к нотариусу, ведь он должен утвердить соглашение о покупке квартиры. Соответственно, нотариус одновременно с соглашением о покупке квартиры удаляет из реестра то жилье, которое было разрушено и за которое, собственно, был получен сертификат "єВідновлення".

В момент подписания соглашения покупатель получает имущественные права на это жилье, соответственно, мы отдаем ключи. В планах государства совместить программы "єВідновлення" и "єОселя", чтобы можно было, например, если не хватает средств сертификата, взять дополнительно кредит на условиях "єОселі". Эта процедура еще до конца не проработана, поэтому ждем сигнал от государства.

Еще в прошлом году эксперты говорили о росте популярности квартир с ремонтом. Наблюдается ли спрос на такие квартиры сегодня? Предлагаете ли вы покупателям квартиру с ремонтом и как происходит процесс согласования, собственно, проекта отделки?

Спрос на квартиры с ремонтом большой. У нас, как я уже рассказывала, такие квартиры тоже есть в продаже. На сегодняшний момент у нас разработан типовой дизайн-проект. Он максимально комфортный, современный, и — осознанно — довольно нейтральный. Это позволяет владельцу добавлять в дизайн что-то свое. И при этом такой ремонт подходит подавляющему числу покупателей.

У нас есть готовые дизайн-проекты и сформирована цена квадратного метра ремонта. Сейчас мы создаем шоурум, чтобы потенциальные покупатели могли воочию посмотреть дизайн и материалы. Сейчас мы работаем над каталогом, лендингами на сайтах тех комплексов, где предлагается эта опция. Уже есть первые продажи.

Мы предлагаем рассрочку на ремонт и гарантию от застройщика на один год. На сегодня приобрести квартиру с отделкой можно в жилых комплексах "Лавандовый", Krona Park II и Madison Gardens. В наших киевских комплексах бизнес и премиум-класса такой опции пока нет, но у нас есть собственное дизайн-бюро ANB Design, и есть соглашения с различными дизайнерами, поставщики мебели и стройматериалов, поэтому, если покупателю нужна помощь с отделкой и дизайном, мы с радостью все организуем на самом высоком уровне.

На ваш взгляд, будут ли в 2024 году на рынке появляться новые интересные проекты жилой застройки, какой будет спрос и предложение на рынке новостроек, и что будет предлагать покупателям ваша компания?

Сейчас мы видим, что застройщики анонсируют вывод на рынок, в первую очередь, комплексов комфорт-класса. Мы также объявили о старте продаж нового дома в Krona Park II. Надеемся вскоре вывести на рынок новый дом в нашем популярном проекте "Лесной квартал".

Особая активность в этом направлении в Киевской области, она будет хорошо строиться, это чувствуется. В Киеве и локаций интересных меньше, и запуск проектов в Киеве дороже, а разрешения получать все сложнее. Мы хотели бы еще в Киеве строить именно в комфорт-классе, но пока мы в поиске участка.

Но точно могу сказать, что наша компания будет стартовать с двумя домами в Броварах, один на 550 квартир, один на более 100 квартир. Поэтому от нас будет предложение интересного и качественного жилья. Плюс мы продолжаем строить те дома, которые у нас на стадии строительства в комплексах "Лавандовый" и Krona Park II. Ожидаем сдачу в эксплуатацию нескольких домов в этом году. Также сейчас мы ждем сертификат готовности для клубного дома Illinsky House. Там еще остались квартиры в продаже, и мы уже занимаемся благоустройством территории. Продолжаем строить в Киеве проект Montreal House — большой и классный дом в центре города, на улице Антоновича.

Озвучьте, пожалуйста, прогноз — что будет происходить с ценами квартир в новостройках и какие факторы будут влиять на стоимость квадратного метра в новых ЖК Киева.

В первую очередь, на рынок первичной недвижимости влияет дефицит. Сегодня все меньше количество жилья, востребованного покупателями, а на фоне стимулирования рынка программами "єОселя" и єВідновлення", идет вымывание почти всего готового жилья. Соответственно, будет рост спроса и цен на то, что осталось — на квартиры в домах на высокой стадии готовности и на квартиры в уже готовых объектах.

Новые проекты стартуют уже по более высоким ценам, чем те, что несколько месяцев назад были на готовые квартиры в сданных в эксплуатацию домах. Поэтому ожидается рост цен не только в гривне, но даже и в долларовом эквиваленте. Среди причин, которые будут влиять на рост цен, — рост стоимости строительных материалов и работ, колебания курса гривны к доллару США, значительный дефицит рабочей силы и тому подобное.

Лицензия ГАСИУ регистрационная запись 2013050420, выдана 10.05.18 г. Разрешение ГАСИУ на выполнение строительных работ № ІУ 113191091251 от 19.04.19 г. Изменения к разрешению ГАСИУ на выполнение строительных работ № ІУ 123193462240 от 12.12.19 г. Договор купли-продажи долей в праве собственности земельного участка от 03.12.19 г. Договор купли-продажи долей в праве собственности земельного участка от 19.11.20 г. Договор купли-продажи долей в праве собственности земельного участка от 05.02.21 г. Договор купли-продажи долей в праве собственности земельного участка от 30.07.21 г. Государственный Акт на право собственности на земельный участок серии КВ №132472 от 14.09.05 г.

Лицензия ГАСИУ регистрационная запись 2013050420, выдана 10.05.18 г. Разрешение ГАСИУ на выполнение строительных работ № ІУ 113190460673 от 15.02.19 г. Договор аренды земельного участка от 10.07.17 г.

Лицензия ГАСИУ регистрационная запись 2013050420 от 10.05.18 г. Разрешения на выполнение строительных работ № КС012200814324 от 14.08.2020 г., № КС012210421525 от 27.04.2021 г., № ІУ 013210908228 от 10.09.2021 г. Договоры субаренды земельного участка от 29.11.2019г.

Лицензия ГАСИУ от 10.05.18 регистрационная запись 2013050420. Разрешение ГАСИУ на выполнение строительных работ № IУ 113183192128 от 15.11.2018г., Сертификат № IУ123211228352 от 12.01.2022г., Сертификат № ІУ 123221209444 от 22.12.2022 г., Сертификат № ІУ 123230809485 от 21.08.2023 г. Договор субаренды земельного участка от 19.11.2013 года.

Лицензия ГАСИУ регистрационная запись 2013050420 от 10.05.2018 г. Разрешение ГАСИУ на выполнение строительных работ № ИУ113191091201 от 19.04.2019г. Договор аренды земли № 178 от 07.02.2007 года.