Недвижимость в Украине остается одним из самых стабильных активов, — Анна Лаевская, коммерческий директор "Интергал-Буд"

Какие гарантии дает застройщик в условиях военных рисков, можно ли во время войны рассматривать покупку квартиры как способ инвестирования и каков механизм защиты готовой недвижимости в Украине, учитывая возможные повреждения в результате военных действий? И, наконец, как выбрать застройщика, которому можно доверить свои средства и с которым будешь на 100% уверен в успешности проекта? На эти и другие вопросы ответила Анна Лаевская, коммерческий директор одного из крупнейших застройщиков Украины — компании "Интергал-Буд".

Анна, по вашему мнению, можно ли во время войны рассматривать покупку квартиры как способ инвестирования?

Конечно, не только можно, но и нужно. В Украине недвижимость традиционно является одним из самых стабильных активов. Цены сейчас уже восстановились до довоенного уровня. Доходность аренды для наиболее обеспеченных регионов составляет минимум 7-8% годовых в валюте. Это высокая рентабельность, намного больше, чем в Европе и США. А разница между котлованом и готовым объектом составляет минимум 25-30%. То есть, если рискнуть на низших стадиях строительства, можно перепродать и заработать.

Вообще недвижимость — это очень привлекательный актив: можно перепродать, можно сдать в аренду. Даже если вспомнить периоды экономических кризисов и финансовых спадов в Украине, мы увидим, что стоимость недвижимости как минимум остается стабильной, а в большинстве случаев растет.

К тому же украинский рынок относится к наиболее недооцененным рынкам Европы. Аналитики и эксперты прогнозируют всплеск спроса после окончания войны, в частности, со стороны международных инвесторов. Поэтому, ожидаем роста цен.

Кроме того, сейчас спрос оживили государственные программы "єОселя" и "єВідновлення". В Украине есть дефицит жилья: многие здания разрушаются, люди переезжают и, соответственно, нуждаются в новом жилье.

Учитывая все эти факторы, можно утверждать, что инвестирование в недвижимость — это тот правильный выбор, который как минимум сохранит деньги, но в большинстве случаев позволит еще и заработать.

Но не слишком ли высоки риски покупки квартиры? Застройщик дает какие-то гарантии на объекты в условиях войны?

Что касается военных рисков, то на рынке есть девелоперы, в частности, "Интергал-Буд", которые в контрактах фиксируют: все, что случится с домом до момента его сдачи, — это наш риск и наша ответственность. То есть, если будет какое-то попадание, повреждение, что-то нужно будет отремонтировать или восстановить, — все это головная боль застройщика. Таким образом мы боремся со страхами, что если что-то прилетит, инвестор может остаться без денег и без квартиры.

После сдачи объекта уже другая процедура. В случае повреждения жилья, физическое лицо, согласно действующему законодательству, подает заявление через систему "Дія", где все такие заявления обрабатываются. Также на рынке появились специальные программы страхования. То есть есть как минимум несколько способов обезопасить свое жилье. Застройщик закрывает риски только на этапе, пока человек не является владельцем и пока квартира недостроена.

На что вы посоветуете обратить особое внимание при покупке жилья?

И для аренды, и для проживания важнейшим фактором является локация. Это должен быть очень комфортный для жизни район, удобное транспортное сообщение с центром города, желательно вблизи метро. Важно, чтобы рядом была прогулочная зона — сквер, парк, зона отдыха, на это всегда обращают внимание. Также ценятся комплексы с собственной инфраструктурой: торговля, услуги, развлечения.

В последнее время покупателей также интересует вопрос "прилетало или не прилетало". Люди хотят жить в районах, где более-менее спокойно, чтобы поблизости не было военных объектов и объектов критической инфраструктуры.

Конечно, желательно выбирать объект, где уже много домов построено, или находятся на завершающей стадии. Но если это топовое место в Киеве или Львове, можно покупать на любой стадии.

Что касается площади, то раньше высоким спросом пользовались квартиры 30-35 метров: относительно недорого, и за коммуналку платить меньше. Но жизнь показала, что люди, которые будут жить в квартире долгосрочно, хотят не маленькую студию, а полноценное жилье. Поэтому я бы сегодня рекомендовала покупать жилье большей площади. Если речь идет об однокомнатной, то не менее 40-45 квадратных метров, если двухкомнатную — метров на 60. В такой квартире значительно удобнее жить, а если сдавать в аренду, то плата для полноценных квартир будет выше. К тому же они пользуются большим спросом — сегодня люди выбирают комфорт.

А какие города сейчас выглядят наиболее привлекательными с точки зрения инвестирования в недвижимость?

Традиционно это Киев, который достаточно защищен, к тому же привлекает за счет наличия работы и более высоких доходов. Максимальная ликвидность также во Львове, где цены будут гарантированно расти. В этих двух городах инвестирование в недвижимость всегда выгодно как с точки зрения аренды, так и с точки зрения перепродажи.

Очень привлекают покупателей рынки Черновцов и Ивано-Франковска. Также сейчас активный рынок недвижимости в Виннице.

Можете назвать конкретные плюсы приобретения первички перед вторичкой?

Покупка первички — это сплошные преимущества. Первичка — это совсем другой уровень качества проектов, начиная от планировки, площади, функциональности квартир и заканчивая внутренними инженерными системами дома, энергоэффективностью, соответственно, возможностью платить меньше за эксплуатацию и коммунальные услуги.

Фактор безопасности. Монолитно-каркасная технология является очень прочной даже в случае попадания обломков, снарядов. Старые панельные дома, к сожалению, не могут обеспечить безопасность жителей и являются более рискованными с точки зрения разрушения. К тому же в новых домах есть паркинги, цокольные этажи, которые могут использоваться как полноценные укрытия.

Новые ЖК имеют продуманную инфраструктуру. Здесь есть торговые помещения, школы, детские сады, спортивные залы — все в удобном доступе. Старые объекты этого не могут предложить.

Контингент соседей также отличается. Жители новых домов — это преимущественно люди, которые самостоятельно заработали и самостоятельно приобрели квартиру. Вследствие этого, среда более приятная: чистые подъезды и лестничные клетки, нет сожженных кнопок в лифтах и тому подобное.

Участие в государственных программах также удобнее на первичке, потому что на вторичном рынке продавцы часто не хотят получать деньги официально на счет и предпочитают наличные. А если и соглашаются на "єОселю", то возникают дополнительные расходы в виде налогов, которые владельцы пытаются переложить на покупателей. Зато застройщики работают исключительно с оплатой на банковские счета, все официально, предлагают квартиры под льготные кредиты, по желанию — с ремонтом от застройщика. Конечно, покупатели ищут более готовые варианты, но все же спрос на новое жилье преобладает.

Как быстро вернутся инвестиции, если, например, владелец будет сдавать квартиру в аренду?

Если рассматривать вопрос срока возврата инвестиций для частного инвестора — обычно, это 10-12 лет. При перепродаже квартиры стоимость инвестиции и прибыль можно получить в значительно более короткие сроки.

Если же говорить о возвращении объемов инвестиций на рынок в целом — все прежде всего зависит от внешних обстоятельств. Рынок недвижимости очень чувствителен к различным психологическим потрясениям. Все события на фронте отражаются на количестве людей, обращающихся в отделы продаж. Любые негативные события и явления не в пользу нашего государства оттягивают принятие решения о покупке недвижимости. То есть спрос не исчезает, а откладывается на будущее.

С другой стороны есть большой отложенный спрос со стороны иностранных партнеров. В случае наличия хороших или даже нейтральных новостей с фронта, спрос будет восстанавливаться. Большое значение на рост спроса имеет работа государственных программ "єОселя" и "єВідновлення".

Назвать конкретные цифры, как быстро вернутся инвестиции, в условиях большой неопределенности трудно, но мы настроены оптимистично. Планы компании на 2022-2023 годы мы перевыполнили, и перевыполнили существенно. Выручка достигала 50% довоенной — это очень хороший результат. У нас появилась новая целевая аудитория людей с умеренными доходами, которые раньше не могли себе позволить новую квартиру. Благодаря программе "єОселя" люди, у которых доход на семью составляет 30-40 тыс. грн теперь становятся нашими клиентами. Они могут себе позволить приобрести квартиру, потому что это достаточно небольшие выплаты (10-15 тыс грн в месяц), кредит на 20 лет, гривна, никаких валютных рисков. Программа "єОселя" может дать уровень продаж в 2-3 раза выше довоенного. До войны позволить себе первичку могли около 5% населения, а сейчас ситуация изменилась кардинально. Главное — чтобы у государства были средства, и чтобы быстрее шла аккредитация объектов.

Как появление Будущих объектов недвижимости (БОН) влияет на рынок и настроения инвесторов?

Будущие объекты недвижимости — это предусмотренная проектной документацией на строительство составная часть делимого объекта незавершенного строительства, которая после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта станет самостоятельным объектом недвижимого имущества. Это может быть квартира, гаражный бокс, другое жилое или нежилое помещение, машиноместо и т.д. Все БОН подлежат государственной регистрации, а именно осуществляется государственная регистрация специального имущественного права (СИП) на все будущие объекты недвижимости (БОН).

В целом появление понятия БОН и регистрация специального имущественного права — это очень позитивный сдвиг для рынка.

Во-первых, вводится единый правильный шаблон договора между застройщиком и покупателем. Откровенно говоря, некоторые девелоперы немножко позволяли себе хитрить. Они не прописывали в договорах с физическими лицами характеристики дома и квартиры, детальную спецификацию, поэтому у них была возможность сделать объект худшего качества или что-то недостроить. Соответственно, можно было манипулировать площадями, была возможность "привить" несуществующие машиноместа, кладовые или технические помещения. Но теперь новые процедуры и регистрация специального имущественного права делает невозможным все эти манипуляции девелопера.

Второй важный момент заключается в том, что в реестре на период строительства будет видно специальное имущественное право, то есть права на будущую квартиру будут зафиксированы. Это делает невозможным двойные продажи, дает объективную статистику рынка недвижимости, а также способствует психологическому комфорту покупателя, который видит, что все документы зафиксированы. Для покупателя наличие БОНов означает, что у застройщика есть полный пакет разрешительной документации, площади и планировки всех объектов соответствуют проектной документации. Кроме того, БОНы ускорят и облегчат аккредитацию первички для участия в программе "єОселя", а участие в программе "єВідновлення" на первичке пока вообще разрешено только для тех объектов, которые работают по БОНам.

Для девелоперов БОНы — это возможность расширить свое присутствие в госпрограммах, получить льготные кредиты для своих объектов, привлечь новую аудиторию с сертификатами "єВідновлення".

То есть БОНы — это вывод рынка на единые прозрачные правила игры, которые более комфортны как для девелопера, так и для покупателя. Это своего рода знак качества: все проверено, проект соответствует всем параметрам.

Покупатели выбирают не только жилой комплекс и квартиру в нем, но и застройщика, которому можно доверить свои средства. Может ли рядовой потребитель проверить застройщика и как это сделать?

Я бы даже сказала, что на текущий момент покупатели в первую очередь выбирают застройщика. Они адресно обращаются к конкретной компании, которой доверяют, это условие номер один.

Сейчас на рынке осталось не так много девелоперов, поэтому выбирать стало проще. Могу посоветовать обращать внимание на тех, кто несмотря на кризисы остается на рынке много лет, и кому удалось возобновить строительство во время полномасштабного вторжения. Также нужно смотреть на динамику на строительной площадке. Если строительство движется, если на площадке постоянно работают строители, можно спокойно инвестировать средства, понимая, что компания жива и активна, она имеет запас ресурсов для того, чтобы достроить.

Что касается проверки документов застройщика, то, к сожалению, разрешительная документация не спасает инвесторов от риска недостроя. Вопрос достройки — это вопрос планирования застройщиком своего финансового ресурса: распыляется ли он на большое количество проектов или ограничивает объемы своей работы, чтобы уверенно довести ее до конца. В этом контексте ретроспектива работы компании является наиболее четким показателем. Сколько реально компания построила, были ли проблемы с документами, все ли объекты были введены в эксплуатацию, какая текущая динамика на стройплощадках — именно эти факторы должны быть индикатором доверия к застройщику.

Лицензия, регистрационная запись 2013045075, выдана ГАСИУ "04" декабря 2017 года, дата принятия решения и номер приказа о предоставлении лицензии "22" ноября 2017 года № 55-Л.