Ближе к земле. Украинцы чаще покупают загородные дома небольшой площади

"Если еще год назад у меня практически не было клиентов, желающих купить дом за городом, то сейчас они постепенно появляются. Конечно, до бума пока далеко, но оживление рынка явно наблюдается", – так описывает риелтор Владимир Усов ситуацию на столичном рынке загородной недвижимости. У него и его коллег, торгующих домами и участками, прибавилось работы – все больше украинцев решают обзавестись собственными домами. Хотя уровень продаж сейчас достигает в лучшем случае пятой части докризисного показателя, по сравнению с прошлым годом прогресс налицо. Сдерживает восстановление рынка то, что многие предпочитают строить дома сами, ведь цены на участки продолжают падать, а на готовые объекты растут.

Пересмотр приоритетов

В последний месяц весны 2010-го, по данным консалтинговой компании SV Development, в Киеве и области было продано З95 домов, а в мае этого года уже 673, в июне и июле – 706 и 733. И это несмотря на традиционное для периода отпусков затишье.

Правда, сегодня покупатели стали гораздо переборчивей. "До кризиса предложение не всегда успевало за спросом, и часто покупали первые попавшиеся дома, обращая внимание только на цену и расположение. Сейчас следят за тем, чтобы в доме была хоть какая-то эстетика и имелись удобства. Некоторые готовы даже переплатить за это 30 процентов стоимости", – рассказывает эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов. Все объясняется просто: дома стали покупать для себя, а не для продажи. "Только 5 процентов приобретают для дальнейшей перепродажи, видя в этом средство для инвестирования. 95 покупателей из 100 собираются жить в купленном доме. Раньше таких было примерно 50", – отмечает директор по маркетингу SV Development Владимир Степенко. Именно поэтому клиенты стали обращать внимание на относительно небольшие объекты. Так, по данным г-на Степенко, 65% сделок приходится на дома до 150 кв. м.

И только 25% на коттеджи площадью 150–250 кв. м, которые были очень популярны до кризиса. Это связано с ростом цен на энергоносители и строительные материалы – отделать и отопить огромное строение многим покупателям не по карману, к тому же часть из них рассматривает покупку частного дома как альтернативу более дорогим и менее просторным квартирам.

Именно из-за этого меньшим спросом пользуются дома площадью свыше 200 кв. м в коттеджных поселках. Если в среднем за месяц продается около 700 с лишним "простых" домов, то в коттеджных городках продажи в лучшем случае достигнут этого показателя за весь год. Однако зачастую виноваты в этом сами застройщики. "Они устанавливают цену на свое жилье на глаз, так как конкуренции иногда вообще нет – городок может быть один в радиусе нескольких километров. Поэтому сегодня можно встретить предложения, отличающиеся в цене в разы, причем на первый взгляд совершенно необоснованно", – утверждает маркетолог компании "Соцмарт" Юлия Витер. Не добавляет энтузиазма покупателям и то, что застройщики не спешат развивать инфраструктуру поселка – строить дороги, магазины, детские сады и школы. Строительные работы начинаются только после того, как продано определенное количество домов.

Дешевая земля

Не все столичные пригороды пользуются одинаковым спросом у покупателей. Активнее всего, по данным Юлии Витер, растет спрос на дома в одесском направлении – благодаря хорошей транспортной развязке и недавнему ремонту одесской трассы. Однако самыми дорогими по-прежнему остаются дома в престижном Обуховском районе (в среднем $1434 за метр), а также в Киево-Святошинском ($1407) и Бориспольском районах ($1348). Ввиду развитой инфраструктуры, относительной близости к городу и хорошей природе в этих районах, по данным SV Development, цены все время растут. За год, например, квадратный метр дома в Киево-Святошинском районе подорожал на $53.

Но Владимир Степенко уверен, что цены могли бы быть значительно выше, если бы многие потенциальные покупатели не предпочитали строить дома самостоятельно. "Покупка дома в среднем обходится в $900–1000 за квадратный метр, а построить его можно за $500. Поэтому многие и выбирают этот вариант", – объясняет он.

За месяц в Киевской области продается около 1,5 тыс. участков – это превышает число проданных домов примерно вдвое. Растет спрос и на услуги проектировщиков. По словам главного архитектора компании "Архиматика" Дмитрия Васильева, если в прошлом году они в среднем проектировали в месяц 1–2 дома, то сейчас не менее 3–4. Во многом это связано с привлекательными ценами на земельные участки. "Во время кризиса цены на землю упали примерно вдвое. И это падение продолжается – за последний год они снизились еще на процентов 15", – говорит Ярослав Цуканов.

По данным SV Development, год назад средняя сотка земли около столицы стоила $3981, сейчас – $3735. Больше всего снизилась стоимость земли в районах, не граничащих с Киевом, – Макаровском, Васильковском, Фастовском. "Цены продолжат падать и могут уменьшиться еще процентов на 20, – считает Ярослав Цуканов. – Не коснется это только тех районов, где участков мало и, соответственно, нет большого предложения. Например, в 15-километровой зоне вокруг столицы, в районе Бучи или Боярки".

Определяя цену, которую вы готовы заплатить за землю, эксперт предлагает ориентироваться на самые низкие показатели на рынке: "Хотя предложение просто огромное, многие продавцы держат цены. Те же, кто реально готов продавать, обычно выставляют адекватную стоимость. На нее и надо ориентироваться, поскольку через пару месяцев к ней подтягивается весь рынок".

Сдерживают развитие рынка земли проблемы с оформлением документов на участки. "Даже те, кто уже оформил договор купли-продажи, годами не могут получить нужные документы. Это становится причиной задержек или отмены многих сделок", – рассказывает президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль. "Мы сдали документы на оформление актов права собственности на землю еще летом прошлого года. Но до сих пор наши акты не подписаны в Киевсовете. Фактически многие владельцы земли не могут распоряжаться своей собственностью", – жалуется житель поселка Жуляны Павел Сивоконь. Если бы не проблемы с документами да неопределенность с курсом гривны, рынок земли восстанавливался бы значительно быстрее, уверены опрошенные Фокусом эксперты.

Наталия Гузенко, Фокус