Реновация по-украински. Что ждет устаревший жилой фонд

В декабре Институт "Киевгенплан" презентовал Генплан столицы, вызвавший немало споров в экспертных кругах. Авторов главного градостроительного документа обвиняют в том, что ничего принципиально нового в нем нет. Экспертов также беспокоят масштабы застройки, грозящей Киеву. Среди прочего в рамках презентации упоминались планы реновации старого жилищного фонда. И это еще один камень преткновения — никто из городских специалистов до конца не понимает, как именно будет происходить этот процесс.

Реконструкция или реновация

Принятый в 2006 году закон о комплексной реконструкции кварталов устаревшего жилого фонда эксперты сразу же раскритиковали. Выяснилось, что закон касается лишь зданий высотой до пяти этажей, граничный срок эксплуатации которых истек или износ элементов составляет не менее 60%. Судьба домов с другой этажностью оставалась неопределенной. "Не надо быть академиком, чтобы понять, что даже хрущевки в эту категорию не попадают! — комментирует документ Виктор Глеба, член-корреспондент Украинской академии архитектуры, эксперт в сфере градостроительства. — Но дело даже не в этом. Ни в законе 2006 года, ни в редакции, готовящейся сейчас, нет главного — финансового механизма".

Закон 2006 года предполагает, что все работы должны проводить за счет застройщиков, которые перед этим обязаны получить согласие всех жильцов обновляемой многоэтажки. Затем инвестор, готовый участвовать в проекте реновации, отселяет жильцов, сносит дом, строит новый — с большей этажностью, за счет чего получает выгоду.

Такая модель вызывает немало вопросов, отмечает Павел Федорив, эксперт аналитического центра CEDOS, специализирующийся на жилищной политике Украины. По его словам, законодательство не дает понимания, куда именно отселять жильцов из снесенных домов. "Маневренного жилья, куда можно переселить людей, в украинских городах не существует", — объясняет он. Другими словами, инвестору сперва нужно построить временные дома и только потом приниматься за реконструкцию основного жилищного фонда. К тому же по законодательству людей должны отселить в границах того же административного района, что усложняет задачу для застройщика или муниципалитета.

Читайте также: Сюрприз: тарифы на ЖКХ не изменились. Что произошло с экономикой за 28 лет независимости

Виктор Глеба уверен, что сейчас возможен лишь один вариант реализации таких проектов: люди переезжают в уже построенные дома, а их квартиры идут на обмен или выкупаются застройщиком, который после этого сносит старые многоэтажки и на их месте строит новые. Однако законодательные формулировки, по его словам, не способствуют пониманию, как именно будет происходить реновация жилого фонда. "Полная неразбериха идет уже на уровне терминов, — возмущается Глеба. — В законе говорится о "реконструкции", но в таком случае все работы должны проводиться в рамках уже существующей конструктивной схемы, сноса зданий происходить не должно".

После принятия закона план реконструкции разработали лишь для одного киевского микрорайона — Нивки. Но даже здесь процесс обновления домов не запустили.

Новый виток

В 2019 году разговоры о реновации ветхого жилья возобновились на правительственном уровне. Сейчас готовится новая, третья редакция закона. В обновленном документе, например, речь будет идти о расширенном перечне домов, подлежащих реконструкции. Таким образом, обновление распространится на все устаревшие здания без привязки к этажности.

Впрочем, главный пункт остается неизменным: финансовую нагрузку по обновлению жилищного фонда должны взять на себя застройщики. Не меняется также и интерес инвестора — новые дома он будет строить с большей этажностью, но из-за этого возникает другая проблема: уже заселенные районы не готовы к значительному увеличению населения. Если дома в одночасье "вырастут", то у жителей микрорайонов возникнут проблемы с устройством детей в детсады, школы, а транспортные сети окончательно перестанут справляться с наплывом людей.

По мнению экспертов, застройщик заинтересован в реновации жилого фонда в Киеве и других крупных городах, где стоимость квартир в итоге покроет его расходы. Но в провинциальных районных центрах такого стимула не существует, привлечь туда бизнес не получится. "В итоге, учитывая децентрализацию, программы по реновации полностью лягут на плечи местной власти", — подчеркивает Виктор Глеба. Но в региональных бюджетах найти под это деньги практически невозможно.

Как считает Олег Попенко, глава комитета по вопросам ЖКХ в Общественном совете при КГГА, существует другой вариант — термомодернизация жилого фонда. Эта модель подразумевает полную замену внутренней инфраструктуры и одновременное утепление фасада. "Термомодернизация позволяет снизить потребление тепла, электроэнергии, горячей и холодной воды в доме до 50%", — говорит Попенко. Именно по такому пути пошло большинство постсоветских стран. Но там, как правило, все расходы на ремонт берут на себя жильцы многоквартирных домов. К этому, считает Попенко, должны прийти и украинцы. По его оценкам, капитальный ремонт в среднем обойдется в €250–270 за 1 кв. м. То есть за термомодернизацию жилого дома владелец квартиры площадью 50 кв. м должен выложить €12,5 тыс. Для большинства украинцев подобные траты непосильны. "В таком случае люди могут участвовать в программах софинансирования, существующих во многих городах", — говорит Попенко. Эти программы позволяют реконструировать жилье поэтапно.

Было ваше — стало наше

Приватизация жилья после развала Советского Союза сыграла с украинцами злую шутку. Об этом один за другим говорят эксперты по градостроительству. Во время приватизации украинцам фактически подарили квартиры, в которых они проживают. В то же время в большинстве постсоциалистических стран жильцы оплатили часть получаемой жилой площади либо вообще не стали собственниками, как это произошло, например, в бывшей ГДР. Олег Попенко уверен, что на отсутствие в Украине института ответственного собственника в значительной мере повлияло то, что в тарифе за обслуживание жилого фонда не было графы "капитальный ремонт". "Эксплуатируя свою совместную собственность в виде жилого дома, украинцы фактически не платили за это. Они попросту не накапливали ремонтный фонд", — объясняет он.

По мнению эксперта, если люди не могут поддерживать в надлежащем состоянии жилые дома, находящиеся в их совместной собственности, они должны передавать свои квартиры в общественное пользование. С этим согласен и Виктор Глеба. "Что у нас происходит? Дома разрушаются, балконы падают. А вот в Европе считают, что если ты не способен обеспечить себе проживание в этом доме, то выезжай", — комментирует он.

В среде украинских специалистов по градостроительству все большей популярностью пользуется идея увеличения части жилья общественной (или государственной) собственности. Чтобы не потерять имеющийся жилищный фонд, государство должно запустить масштабную программу капитального ремонта многоквартирных домов, после чего создать юридический механизм частичного или полного переведения отремонтированного жилья в коммунальную собственность в качестве социального жилого фонда. Жители пожизненно будут оставаться в своих квартирах в отремонтированных домах на правах съемщиков, а семьи из домов, подлежащих сносу, смогут получить высвобождающееся социальное жилье.

Читайте также: Пропал Калабуховский дом. Разрешат ли взламывать квартиры должникам

Павел Федорив также говорит о том, что пока жилье принадлежит собственникам, которые не способны им эффективно управлять, справиться с проблемой разрушения жилого фонда не получится. "Необходимость в реконструкции устаревших многоквартирных домов — уникальный шанс для Украины, потому что именно сейчас государство снова может войти в жилищную политику и непосредственно управлять жилым фондом страны", — считает аналитик CEDOS.

При этом эксперт убежден, что прежде чем запускать такие программы, необходимо провести аудит жилья. Сейчас в Министерстве регионального развития, строительства и ЖКХ нет понимания того, сколько жилья вообще существует в государстве, кому оно принадлежит и сколько квартир пустует. В то же время популяризируется мысль о том, что населению не хватает "крыши над головой", и этим оправдывается бум практически неконтролируемого строительства в крупных городах. Так что без полноценной реформы жилищной политики ситуация с жильем в стране вряд ли изменится. И пока не будет решен вопрос, кто должен профинансировать реновацию устаревшего жилищного фонда — инвестор-застройщик, владельцы квартир или государство, изымающее взамен собственность граждан, о запуске комплексной программы реновации можно забыть.