Украинский рынок недвижимости рискует потерять иностранных инвесторов

Об этом говорят результаты опроса, проведенного исследовательским центром SEOLA Group Ideas Factory, которыми располагает focus.ua.

Украинский рынок недвижимости потерял свою инвестиционную привлекательность еще в первой половине 2008 года. Уже тогда было понятно, что рынок ждет серьезный обвал. До 2008 года в рынок вкладывали деньги только из-за быстрой окупаемости проектов. Например, если в 2007 году окупаемость проектов в сфере торговой недвижимости в странах ЕС была на уровне 10–15 лет, то в Украине она составляла в среднем 5–6 лет. Из-за быстрого возврата инвестиций инвесторы даже не обращали внимание на типичные для Украины проблемы: забюрократизированную разрешительную систему, незащищенность иностранных инвестиций и коррупцию.

Кризис скорректировал рынок

Кризис внес свои коррективы и в схему выхода на украинский рынок недвижимости. Так, 51,4% опрошенных руководителей ведущих мировых девелоперских и инвестиционных компаний считают, что с учетом текущей ситуации оптимальной схемой будет открытие собственного представительства.

Среди схем инвестирования, которые будут наиболее эффективными в 2010 г., респонденты отметили покупку готовых объектов (56,6%) и строительство по схеме "под заказчика" (36,3%).

Если речь идет о покупке функционирующих объектов, то инвесторы предпочитают покупать объекты, дающие не менее 10–15% в год и продающиеся с адекватным дисконтом. Если говорить о новых проектах, то сейчас системные инвесторы готовы вкладывать деньги в проекты, которые уже обеспечены конкретным заказчиком. Таким образом, акцент сместился с быстрой прибыли в сторону стабильного финансового потока, пусть и с большей окупаемостью проекта в целом.

Инвесторы предпочитают гостиницы

Что касается сегментов рынка недвижимости Украины, в которые имеет смысл инвестировать в 2010 году, то 59,4% опрошенных компаний считают, что наиболее привлекательным будет сегмент гостиничной недвижимости. По всей видимости, решение УЕФА о подтверждении права Украины принимать Евро–2012 в ранее согласованном формате, позволило иностранным инвесторам более оптимистически оценить открывающиеся перспективы.

Однако на данный момент четкой определенности в этом направлении пока нет. С одной стороны, УЕФА оставило за четырьмя украинскими городами право проводить Евро–2012, однако с такой же легкостью в любой момент это право могут и забрать. К сожалению, Украина очень сильно проигрывает Польше в плане подготовки к Евро–2012. И это очень сильно настораживает многих инвесторов. Поэтому показательными будут первые месяцы 2010 года: если в течение 1 квартала будет окончательно распланировано итоговое финансирование и налажена четкая координация всех работ по подготовке четырех украинских городов к Евро-2012 - это и станет отправной точкой в принятии серьезных инвестиционных решений со стороны иностранных инвестиционных компаний.

На общем фоне перспективы работы в сегменте жилой недвижимости оцениваются опрошенными инвестиционными компаниями на очень низком уровне - только 6,8% респондентов акцентировали свое внимание на этом сегменте.

Иностранцы требуют гарантий и "перезагрузки" экономики

Среди базовых требований, которые будут выдвигаться к инициаторам проектов в Украине с учетом текущей ситуации, подавляющее большинство опрошенных иностранных инвестиционных компаний отметили наличие гарантий стопроцентной и бесперебойной оплаты арендных платежей со стороны заказчика/арендаторов проекта (91,2%). Также большую роль будет играть безупречность проектной, разрешительной и правоустанавливающей документации (80,1%), а также финансовое участие в проекте инициатора на уровне не менее 15-25% (74,5%).

На вопрос "От чего будет зависеть восстановление украинского рынка недвижимости?" 91,6% компаний ответили, что восстановление рынка будет напрямую зависеть от эффективной и быстрой "перезагрузки" экономики Украины. Немаловажными факторами также станут: стабильность финансовой системы (78,9%), макроэкономическая стабильность (73,3%) и доступность кредитных ресурсов для девелоперских проектов и населения (64,5%).

В своих прогнозах относительно развития ситуации на рынке недвижимости Украины в 2010 г., иностранные инвестиционные компании свои наиболее оптимистические ожидания связывают с сегментом гостиничной недвижимости. Так, 35,9% опрошенных компаний считают, что ситуация в сегменте гостиничной недвижимости в 2010 г. изменится к лучшему (и это максимальный показатель оптимистических ожиданий среди всех сегментов рынка недвижимости). Наиболее пессимистические прогнозы иностранных инвесторов связаны с сегментом жилой недвижимости: 47,4% компаний считают, что в 2010 г. ситуация в сегменте ухудшится, и только 8,4% рассчитывают на улучшение ситуации.

В декабре 2009 года в опросе приняли участие: 72 девелоперские компании из 15 стран мира (география: Европа, Северная Америка, СНГ, Азия), 179 инвестиционных групп и фондов из 17 стран мира (капитал в управлении - от 1 млрд. евро до более чем 10 млрд. евро; география: Европа, Северная Америка, СНГ, Азия, Ближний Восток). Опрос проводился в период с 7 по 21 декабря 2009 года.