Рынок недвижимости в Украине достиг дна

Привычная песня риелторов, мол, покупайте квартиру сейчас, иначе цены взлетят, сменилась на новую: берите, пока дешево. Как ни странно, похоже, они правы. За последний год на столичном рынке недвижимости стоимость жилья практически не менялась. Киев и окрестности — наиболее показательный в этом смысле регион. Если уж здесь цены стабильные, то в городах-миллионниках, а тем более в небольших населенных пунктах — и подавно.

Согласно статистике, на вторичном рынке столицы, в зависимости от района, квартиры подорожали за год на 2,5–4,5%. На деле вполне можно утверждать, что цены вовсе не росли. Во-первых, 4,5% — ниже реального роста стоимости потребительской корзины. Во-вторых, при покупке недвижимости торг, как правило, составляет от 5% до 10%. Эксперты же, подсчитывая данные, учитывают не реальные цифры сделок, а суммы, указанные продавцами в объявлениях.

Можно сколько угодно обвинять застройщиков в жадности, несоблюдении сроков, да в чем угодно, но они такие, какими им позволяет быть рынок и условия государственного регулирования

Если в стране воцарилась ценовая тишь, тут же возникает вопрос: не начнет ли жилье дешеветь? Мой ответ: вряд ли. Дело в том, что цены могут просесть ниже только при снижении спроса. А он довольно активно растет. Если подсчитать число квартир, купленных в Киеве за первые 8 месяцев текущего года, то получится, что нынешний год по всем пунктам обогнал прошлый. Примерно на 11% выросло число сделок на вторичном рынке и практически на 22% — на первичном.

Метро оклеено объявлениями о продаже относительно дешевых квартир на окраинах. На центральных улицах билборды зазывают потратить 13–17 тыс. гривен за квадратный метр в новом жилом комплексе бизнес-класса, который только начали строить. И эти квартиры раскупаются. Потому-то стоимость жилья не снижается.

Застройщики категорически не готовы снижать цены — им не позволяют дорогие кредиты, за счет которых идут стройки. Кроме того, по-прежнему дорого обходятся отводы земельных участков и другие различные разрешения. Я знаю разные оценки, но готов поверить в то, что около 20% добавляется к цене благодаря дороговизне банковского кредита, который застройщик берет для начала строительства. Еще минимум 30% в цене "весит" так называемый коррупционный налог. И широко разрекламированное упрощение разрешительных процедур в строительстве пока не привело к снижению доли коррупционных издержек.

Можно сколько угодно обвинять застройщиков в жадности, несоблюдении сроков, да в чем угодно, но они такие, какими им позволяет быть рынок и условия государственного регулирования. И другими в ближайшие годы вряд ли станут.

А если квартиры на "первичке" раскупают, как горячие пирожки, то и более дорогой вторичный рынок тоже не готов просесть. Цены лишь колеблются вокруг достигнутых минимумов. И риелторы признают, что даже возможная девальвация гривны на 7–10% не особо повлияет на стоимость жилья в гривне.

Появись сейчас доступная ипотека, недвижимость могла бы начать дорожать. Но такой ипотеки нет, и при нынешнем состоянии украинской финансовой системы в ближайшие два-три года она не появится. Можно найти кредитные программы, субсидируемые государством, но они доступны слишком узкому кругу покупателей и ни на что особо не влияют. Можно поискать стандартную ипотеку подешевле. Но "подешевле" — это минимум 20% годовых в гривне, если учесть разнообразные комиссии, страховки и тому подобное. Масштабы ипотечного кредитования — просто смешные, в месяц выдается меньше тысячи займов на всю Украину.

Вот и получается, что дешевле не готовы продавать, дороже не готовы покупать, число сделок растет, а это означает, что рынок недвижимости страны опустился на дно.

Александр Крамаренко, главный редактор персонального делового журнала "Деньги"