Цена обетованная. Что ждет владельцев паев после запуска рынка земли

2019-12-04 12:16:00

30782 114
Цена обетованная. Что ждет владельцев паев после запуска рынка земли

Цена обетованная. Что ждет владельцев паев после запуска рынка земли

Один из главных аргументов чиновников и экспертов, выступающих за открытие рынка земли в Украине, – ожидаемый рост цен на землю и увеличение арендной платы. Эта цель в экономической программе правительства так и названа: «Украинцы не теряют от запрета распоряжаться своим имуществом». Официально во главу угла поставлено увеличение арендной платы. С 1,7 тыс. грн за 1 га в 2018 году до 4 тыс. грн за 1 га в 2024 году, что примерно соответствует росту от 15% до 30% в год без учета инфляции. Почему примерно? Просто потому, что рынок откроется не раньше осени 2020 года, а точка отсчета расположилась в 2018-м.

Дополнительные трудности с оценкой создает большой разброс между арендной стоимостью земли в разных регионах страны – от 900 до 3,5 тыс. грн за 1 га. Если допустить, что динамика цен в разных регионах не будет отличаться, получается, что к 2024 году арендная плата должна вырасти в 2–3 раза, до 2100–8200 грн за 1 га.

Если отбросить вопросы инфляции и курса гривни через 4–5 лет, звучит достаточно неплохо. Должны вырасти и цены на землю, которые сегодня можно оценить по информации о стоимости долгосрочных – на 49 лет – договоров эмфитевзиса (в этом случае право аренды можно передавать по наследству или отчуждать в пользу третьих лиц).

Некоторые эксперты, выступающие за отмену моратория на продажу сельхозземли, идут дальше и называют цифры от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч долларов за гектар, сравнивая цену земли в Украине и соседних странах Евросоюза. Называется еще один аргумент в пользу максимально открытого рынка: якобы большая часть земли уже перераспределена между крупными корпорациями по теневым схемам, легализация которых будет выгодна как собственникам паев, так и государству.

Насколько оправданы эти прогнозы и ожидания?

Страна из черного списка

"Все прогнозы космического роста цен на украинский чернозем, равно как и такие же прожекты по стоимости аренды, к сожалению, упираются в сухие математические расчеты"

В экспертной среде часто любят называть короткий список стран, где нет рынка земли: КНДР, Куба, Венесуэла, Таджикистан. Не совсем радужная компания, если оценивать с точки зрения благосостояния обычных крестьян. Но и не совсем корректная, если учесть разнообразные «серые» схемы, позволяющие компаниям наращивать земельный банк.

В то же время у нас так никто и не попробовал спросить апологетов «рынка любой ценой», сколько развитых стран применяют открытые модели либерализации земельных отношений, которые планируют адаптировать в Украине. Одна из немногих стран, обладающих таким форматом рынка, — Ирландия, где более 90% земельных наделов находится в частных руках и пашню может купить даже компания-нерезидент, уплатив пошлину в размере до 8% от рыночной стоимости, которая может достигать и €40 тыс. за 1 га. Таким образом, покупатель земли в Ирландии лишь в виде налогов в государственный бюджет уплачивает сумму, превосходящую прогнозные ценовые параметры нашего рынка земли. И это, наверное, та ключевая диспозиция, с которой нужно начинать любую дискуссию о «модели»: капитализация рынка земли суть производная от капитализации экономики. Если мультипликатор частных активов по тем или иным причинам не работает, рынок земли не станет драйвером роста – точно так же, как не стал им и сектор операций с недвижимостью, учитывая то второстепенное положение в структуре ВВП, которое он у нас занимает. Простыми словами, если в Лондоне операции с недвижимостью – один из ключевых направлений инвестирования и существенный источник дохода городского бюджета, то это вовсе не значит, что подобный бум может произойти и в Киеве. Земли сельскохозяйственного назначения в Украине – это такой же сегмент активов в общей токсичной предпринимательской и регулятивной среде, отягощенный плитой монополизма, как и все остальные структурные элементы национальной экономической системы.

На сегодня общая площадь распаеванных земель сельскохозяйственного назначения в Украине составляет примерно 27 млн га, из которых 17 млн, или 62%, передано в аренду, 4,7 млн га присоединено к личным хозяйствам (17%), 5,6 млн га, или 21%,  не используются или не оформлены.

Крупные аграрные компании контролируют порядка 6 млн га (22% от общего размера распаеванных земель и 35% – от переданных в аренду).

По договорам эмфитевзиса передано от 600 тыс. до 1 млн га, что составляет от 4% до 6% земель в аренде. Таким образом, оценки «серого» рынка земли в Украине с учетом иных схем отчуждения не превышают 7–8%, что явно не соответствует тезису о том, что все земли уже «раздеребанены» по серым схемам.

Ценовая утопия

А что касательно цены?

"Экономика с низкой капитализацией и слабым мультипликатором внутренних активов не способна качественно капитализировать рынок земли, как не смогла это же сделать с рынком ценных бумаг и рынком недвижимости"

По итогам прошлого года средняя стоимость аренды земли сельскохозяйственного назначения превысила 1600 грн, или эквивалент $60. Самая дорогая пашня в Черкасской области – более 3,5 тыс. грн, или эквивалент $131, самая дешевая – в Запорожской области — 878 грн, или $33. Дальнейший рост аренды сдерживается вовсе не «закрытостью рынка», а уровнем добавленной стоимости, которую аграрии снимают с одного гектара – на данный момент в среднем до $300. И после открытия рынка земли эта цифра лишь сократится, так как из структуры аграрного производства будут вытеснены фермеры и семейные хозяйства, и производство сконцентрируется в руках крупных аграрных компаний, специализирующихся на монокультурном экспорте.

В Польше данная проблема решается за счет государственных дотаций, в том числе и со стороны ЕС, но есть ли в Украине подобные возможности субсидирования агропроизводства? И здесь ответ более чем очевиден: необходимо создавать условия для развития нетрадиционных направлений сельскохозяйственного экспорта (кроме традиционных «зерна» и «семечки»), развивать фермерские хозяйства, которые за счет микроуровневой товарной диверсификации способны увеличивать капиталоотдачу своих наделов. В случае устранения базовых конкурентных преимуществ в виде дешевой аренды и одновременно без создания альтернативных направлений развития с аграрным бизнесом произойдет примерно то же самое, что произошло с отечественной химической промышленностью, которая лишилась конкурентного фактора в виде дешевого газа.

Все прогнозы космического роста цен на украинский чернозем, равно как и такие же прожекты по стоимости аренды, к сожалению, упираются в сухие математические расчеты. Если взять модель альтернативной ренты (банковский процент), то средняя стоимость земли должна будет составить $400–1700 за 1 га. Объяснение достаточно простое: если банки обеспечивают 15% по депозитам, НБУ – 16% по депосертификам, а Минфин – 20% по ОВГЗ, никто из инвесторов (внутренних и внешних) не будет вкладывать свои инвестиции в «дорогой» чернозем, приносящий добавленную стоимость в размере 400 дол. и арендный доход 100-200 дол. с гектара в  год. То есть для начала неплохо было бы понизить внутренние ставки (естественным путем) и минимизировать присутствие государства на внутреннем рынке капитала, а потом уже искать инвесторов, готовых вкладывать в отечественный рынок земли свои инвестиции под 5% годовых.

Двадцатилетняя капитализация годовой ренты в виде аренды дает цену в среднем на уровне $1 тыс за 1 га пашни, но мультипликатор 1:20 применяется в стабильных развитых странах, а в Украине с учетом высокого уровня суверенного риска, угрозы рейдерских атак, низкой защищенности титулов собственности и неэффективной судебной системы, мультипликатор составит в лучшем случае 1:10, то есть цена на землю в зависимости от региона будет колебаться от 500 до $2 тыс. за 1 га.

Это еще раз подтверждает теорию о том, что экономика с низкой капитализацией и слабым мультипликатором внутренних активов не способна качественно капитализировать рынок земли, как не смогла это же сделать с рынком ценных бумаг и рынком недвижимости. Вот только нужно ли это проверять на практике, может, для начала стоит выполнить домашнее задание – усилить защищенность инвесторов, сохранность их титулов собственности и повысить общий уровень нашей капитализации на мировом рынке капитала?