Мнение: Собственность обязывает

Казалось, сбылись вековые мечты украинцев стать собственниками земли и другой недвижимости. Последние годы в какой-то сумасшедшей эйфории часть населения страны ее продавала, брала кредиты и покупала, чаще всего, чтобы снова продать. На волне экономического роста какими-то несерьезными казались слова о том, что собственность – это не только права. Собственность еще и обязывает. Например, думать, когда принимаешь какие-либо имущественные решения. И это касается не только тех, кто приобретает или продает, но и тех, кто помогает финансировать сделки, а также регулирует определенные рынки. А думать есть над чем.

Вспоминается показательный случай. За год до начала кризиса приходилось убеждать сотрудников одного из активно растущих и кредитовавших ипотеку банков в том, что стоимость недвижимости, которую определяют оценщики для ипотеки, не может основываться на максимальных ценах предложения. Прогнозы о грядущем обвале цен на рынке недвижимости и сопряженных с этим проблемах вежливо выслушивали, и только. В основе позиции банка были планы собственников по размещению определенных финансовых средств с более-менее понятным уровнем риска и извечный аргумент о том, что в стране нехватка жилья, то есть спада спроса просто не может быть. Как тут поспоришь? С 1991-го по 2007 год обеспеченность жильем выросла с 18 до 22,5 кв. м на одного украинца. Это самый низкий показатель в Европе. И далеко не факт, что прирост в 4,5 м обусловлен успехами в жилищном строительстве, ведь украинцев за это время стало на 5 миллионов меньше.

В итоге риски оказались недооцененными, а спрос – вещью относительной. Спрос можно искусно раскрутить, используя фактически две достаточно простые схемы – доступность заемных ресурсов и активное убеждение в том, что недвижимость всегда в цене, ее стоимость будет расти и что можно прожить всю жизнь за счет кредитов. Однако, инвестируя в недвижимость не только свои свободные деньги, но и привлекая для этого заемные средства, рискуешь попасть в такой промежуток времени, когда купленная квартира или дом станут обесцениваться стремительней, чем будущий рост его стоимости, способный перекрыть расходы на содержание и финансирование сделки по покупке недвижимости. А тут еще обещанная правительством перспектива введения налога на недвижимость. Есть повод задуматься.
Зарубежные специалисты в сфере кредитования напоминали о незыблемом правиле ипотечного кредитования: сумма кредита не должна превышать 80% рыночной стоимости залога. "Магическая цифра" имеет вполне статистическое объяснение. На одной из международных конференций ведущий деловой и аналитической программы британского радиоканала Эван Девис отметил, что за послевоенный период Европа пережила 18 экономических кризисов, при которых экономика падала не менее чем на 5% за три года, а цены на жилье снижались на 20%. У нас до нынешнего кризиса не было возможности убедиться в том, что бывает так, и даже хуже.

Можно предположить, что переживаемый кризис дает нам шанс по-новому посмотреть на проблему рыночной цены и ценности недвижимости. Очевидно, что стоимость квадратных метров должна увязываться с реальным экономическим развитием страны. При этом влияние свободных денежных ресурсов, приходящих к нам из-за рубежа и направляемых в спекуляции или кредитование, нужно контролировать. Спекуляции с недвижимостью не должны столь жестко и жестоко отражаться на жизни и благосостоянии простых граждан. Без решения этого вопроса Украина сможет решить проблему нехватки жилья разве что путем уменьшения населения, а кризисы на рынке недвижимости и банковского кредитования станут перманентными. Глобализация финансов – это свершившийся факт, но она не отменяет гражданскую ответственность и элементарную рыночную логику.

Наталья Лебедь, президент Группы консалтинговых компаний "СВАН Консалтинг"