Льодовиковий період. Що очікує взимку офіси, магазини та сферу послуг

В одному з київських офісів нещодавно оголосили, що взимку приміщення опалювати не будуть. Тобто йдеться лише про забезпечення мінімальної температури для підтримки технічного стану будівлі, тоді як усіх працівників переведуть на дистанційну роботу.

В інших компаніях розповідають про пошук оптимальної моделі роботи. Наприклад, в одній фірмі взимку планують збиратися в офісі лише раз на тиждень. У будь-якому випадку всі вже розуміють, що зимувати буде складно, як ніколи.

Протриматися на мінімумі. Як власники та керівники нерухомості готуються до опалювального сезону

Ще до початку російського вторгнення минулої зими опалювальний сезон для бізнесу був непростим. Ірина Луханіна, експерт ринку нерухомості, нагадує, що в листопаді 2021 року запровадили коефіцієнт, через який вартість опалення для юросіб і орендарів нежитлових площ зросла приблизно на 80%. Тобто рахунки вже тоді стали космічними, а батареї залишалися практично холодними.

Як зазначає співрозмовниця Фокусу, така ситуація була характерна для більшості будівель Києва 1960-1990 років, тоді як у БЦ і ТРЦ, збудованих після 2005 року, які опалюються за рахунок припливно-витяжної вентиляції, тарифи не змінилися. Крім того, нововведення не торкнулося багатьох магазинів, клінік та інших закладів, які протягом останніх 3-5 років перейшли на альтернативні джерела опалення: радіатори, UFO, електрокотли, індивідуальні котельні, сонячні батареї.

Як повідомив Фокусу Григорій Тріпульський, керуючий партнер ЮК "Де-юре", власники торгових центрів і керівники компаній ще із середини 2022 року почали готуватися до опалювального сезону — у кого є можливість, планують використовувати сонячну енергію або пелетне опалення, інші готуються до мінімального або часткового опалення приміщень.

Утім, в опалювальному сезоні 2022-2023 років гостро стоїть питання не лише про оптимізацію витрат бізнесу, який через війну переживає складні часи, а й про соціальну відповідальність ц солідарність із країною, енергетична система якої страждає від ракетних обстрілів ворога.

Бізнесу, мабуть, доведеться миритися з обмеженнями. Ігор Ясько, керуючий партнер ЮК Winner, посилається на заяви української влади про те, що задля збереження енергосистеми доведеться вимкнути енергозабезпечення заводів і підприємств, а якщо цього буде мало — застосовувати віялові відключення в житловому фонді, що вплине на роботу салонів краси, магазинів, кабінетів стоматології та інших бізнесів, які розташувалися в житлових будинках.

Співрозмовник Фокусу додає, що влада також може вирішити знизити температуру теплоносія або взагалі вимкнути опалення в комерційних приміщеннях. Тому комерційна нерухомість, яка опалювалася лише централізованою міською системою без альтернатив, перебуває в зоні високого ризику.

"Враховуючи вразливість енергосистеми до атак росіян, бізнес разом із державою готується до тимчасових відключень і оптимізації споживання. Орендарям у Києві, Львові, Одесі й інших містах вже повідомили про зниження температурного режиму, а там, де обстріли енергетичних підприємств призводять до критичних аварійних випадків, і про ризики відключення опалення”, — продовжує Вікторія Берещак, експертка ринку нерухомості.

За словами співрозмовниці Фокусу, в офісних центрах заради економії розглядають запровадження віялових відключень у вечірній час і частково в другій половині дня та вночі.

Утім, за своєю ініціативою залишати приміщення без тепла власники навряд чи будуть.

"Якщо власник дбає про свою нерухомість, він не стане повністю вимикати опалення, оскільки потрібно, як мінімум, уберегти від руйнування системи водопостачання та каналізації. Тому можливе суттєве зниження температури в комерційних приміщеннях, але не повне їх відключення від обігріву", — каже Сергій Хоменко, керівник департаменту розвитку проєктів UTG Company.

Співрозмовник Фокусу зазначає, що орендар може використовувати для локального обігріву власні додаткові пристрої, якщо це дозволяють енергомережі будівлі та не буде суттєвих обмежень із боку енергопостачальників. Проте взимку 2022 року в умовах війни та продовження енергетичного тероризму з боку агресора ризики перебоїв тепло- й енергопостачання залишаються високими.

Окрім цього, енергомережі можуть не витримати масового увімкнення електричних опалювальних приладів. Тобто обігрівачі, кондиціонери не допоможуть "білим комірцям" забезпечити тепло у своїх робочих приміщеннях.

"У зв'язку з руйнуванням енергосистеми керівництво країни та міська влада вимагають від усіх суттєво знизити використання електроенергії. Крім того, майже всі приміщення, що здаються в оренду, розраховані на конкретне допустиме навантаження енергосистем, тому додаткові обігрівачі можуть спричинити автоматичне відключення споживачів", — підтверджує Сергій Хоменко.

Ще один ризик, із яким може зіткнутися бізнес узимку, — підвищення тарифів на комунальні послуги. Хоменко попереджає: збитки енергогенеруючих підприємств від обстрілу вимагатимуть підвищення вартості послуг для споживачів або компенсації цих витрат із боку держави.

"Із огляду на фінансову кризу в країні витрати на енергоресурси частково перекладатимуть як на підприємства, так і на кінцевих споживачів. Але, враховуючи дефіцит фінансів і в підприємств, і в населення, керівництво країни та міст намагатиметься збалансувати дотаціями найкритичніші ланки", — уточнює Хоменко.

Відмовитися від тепла. Чи може бізнес обійтися без зимового опалення

Завдяки дистанційці, до якої багато українських підприємств звикли під час карантинних обмежень у розпалі епідемії коронавірусу, бізнес зможе диверсифікувати ризики взимку 2022 року. Адже співробітники, які перебувають у різних локаціях, навряд чи залишаться без світла одночасно. До того ж при цьому відкривається перспектива заощадити на опаленні.

За словами Ігоря Яська, споживачі можуть відмовитися від централізованого опалення та постачання гарячої води в разі, якщо така технічна можливість передбачена схемою теплопостачання, затвердженою органом місцевого самоврядування відповідно до закону "Про теплопостачання", за умови безперебійної роботи інженерного обладнання будівлі й дотримання в суміжних приміщеннях будівельних норм.

Водночас Ясько додає: за отримання дозволу на відключення від централізованого опалення підприємствам доведеться шукати альтернативу, а, як говорилося, системи кондиціювання повітря, наприклад, залежать від електропостачання.

Тобто так чи інакше в комерційних приміщеннях доведеться підтримувати мінімальну температуру, необхідну для збереження комунікацій у робочому стані. Якщо від централізованого опалення відмовитися неможливо, за словами Вікторії Берещак, можна зменшити витрати на 30% за рахунок регулювання температури батарей, де встановлені терморегулятори.

Зимові оренди. Чи можна платити менше, якщо приміщення не опалюється

У ситуації невизначеності щодо опалення комерційних площ взимку виникає питання розміру орендної плати. Ігор Ясько наводить три обумовлені законодавством ситуації, за виникнення яких орендар не відповідає, і коли можна вимагати зменшення плати:

• зміна передбачених договором умов господарювання або суттєве погіршення стану об'єкта оренди (частина 2 статті 286 ГКУ)
• суттєве зменшення можливості користування майном (частина 4 статті 762 ГКУ).
• неможливість використання майна (частина 6 статті 762 ГКУ).

Але співрозмовник Фокусу нагадує, що оренда передбачає договірні засади, і тому варто вивчити положення договору й домовитися про план дій у разі виникнення непередбачених ситуацій.

"В усіх договорах оренди передбачено забезпечення орендодавцем орендаря комунальними послугами, і в разі їх відсутності в орендаря є опція припинення договору, а іноді навіть отримання компенсації від орендодавця", — пояснює Сергій Хоменко.

Вікторія Берещак додає, що якщо вартість комунальних послуг закладена в ціну оренди квадратного метра, бізнес може попросити про перегляд умов оренди, якщо приміщення належним чином не опалюється.

Тобто, за словами співрозмовниці Фокусу, на додаток до раніше укладених договорів можна підписати додаткові угоди, де буде прописано комунальні канікули або знижки на оренду.

Подібні випадки поки що не стали масовими, але прецеденти на ринку вже є. Григорій Тріпульський підтверджує, що деякі орендодавці готові знизити оренду на зимовий період, щоб дати можливість орендарям пережити зиму, але, швидше за все, деякі орендарі не витримають і такого навантаження та залишать приміщення.

Поки що бізнес перебуває в ситуації невизначеності.

"Гравці ринку поки що відтягують момент ухвалення складних рішень, — розповідає Фокусу Вікторія Берещак. — Орендарі до останнього відкладають розмову про перегляд умов оренди на період опалювального сезону, а орендодавці не готові до поступок і не дбають про забезпечення життєдіяльності будівель в умовах надзвичайних ситуацій".

Безлюдні будівлі. Чи загрожує офісним і торговим центрам опустіння

На хвилі очікування складної зими на ринку комерційної нерухомості вже розпочався процес міграції. За словами Вікторії Берещак, деякі підприємства відмовляються від офісів на користь гнучких просторів або зберігають фіксовану оренду лише для частини команди, для якої це критично необхідно.

"Масова міграція орендарів уже відбулася навесні та влітку після початку активних бойових дій. Сьогодні цей процес менш помітний, хоч і досить активний, — продовжує Сергій Хоменко. — У першу чергу, орендарі офісних приміщень шукають дешевшу оренду менших площ із кількома варіантами опалення. А орендарі торгових приміщень, прив'язані до своїх магазинів попередніми інвестиціями в ремонт і наявністю постійних покупців, релокуються обережніше після оцінки всіх переваг і недоліків такого рішення”.

Зі свого боку Ірина Луханіна не спостерігає масової міграції та звільнення комерційних приміщень.

"Вартість оренди в офісних центрах уже зараз досить низька, і навряд чи ставки зміняться. А щодо комунальних платежів сторони, безумовно, ще дискутуватимуть", — підсумовує співрозмовниця Фокусу.