Будівництво здорової людини

До кінця року Президент Володимир Зеленський, ймовірно, підпише законопроект 5655 про містобудівну реформу, написало вранці в середу видання Forbes. Обмеження прав місцевої влади, узаконення всіх самочинних забудов, "кишенькові" дозвільні організації забудовників – це лише частина "загроз", через які опоненти критикують ухвалений минулого тижня законопроект. Чи реальними є ці побоювання і які з критичних зауважень щодо одного з найбільш радикальних регуляторних документів за останній час є надуманими – спробували розібратися в цьому матеріалі.

З тим фактом, що реформа у містобудуванні давно перезріла – погоджуються всі учасники процесу – і забудовники, і чиновники, які ухвалюють дозвільні рішення, і споживачі – як інвестори, так і платники податків, які платять за об’єкти соціальної і дорожньої інфраструктури. За різними оцінками, що мігрують між експертами галузі, від чверті до третини "собівартості" житлових проектів можуть становити різного роду хабарі. І цей відсоток перебуває на постійному рівні десятиліттями.

За кожен "пчих", який передбачає видачу довідки, дозволу, погодження, ухвалення іншого рішення, роками було прийнято платити, при чому в прив’язці до кількості квадратних метрів, які планується побудувати. Не кажучи вже про те, що сам реєстр дозвільних документів довгий час перебував поза межами України в приватних руках і повноцінний доступ до нього мало лише обмежене коло осіб, яке традиційно контролювало цю сферу прямо чи через тіньових кураторів.

Загальний консенсус щодо необхідності змін закінчується на способі, в який їх слід запроваджувати. Ініціатори нинішньої реформи пішли шляхом зменшення людського фактору і, відповідно, корупційних можливостей для чиновників. Цю ініціативу підтримали й міжнародні партнери та експерти. Адже підзвітність і прозорість буде однією з ключових умов надання фінансування Україні для великої повоєнної відбудови – як житла, так і інфраструктури. Саме тому важливо, що кожен етап буде фіксуватися персональним цифровим підписом, контроль буде демонополізовано. Опоненти, переважно керівники міст і громадські активісти – вважають, що законопроект обмежує їхні повноваження і створює більше поля для маневру забудовників.

Чи виправданими є ці побоювання? Ми зібрали ключові міфи щодо реформи і розбираємо, чому вони не відповідають дійсності.

Міф: дозвільні процеси стануть ще більш закритими

Одне з побоювань щодо законопроекту 5655 полягає в тому, що весь контроль за процесами отримають забудовники, а громадськість і органи місцевої влади відсторонять від усіх можливих етапів обговорень і ухвалення рішень. Реальність полягає в тому, що максимальна цифровізація дозвільних процесів дасть змогу мати доступ до реєстрів широкому колу людей і організацій.

Органи містобудування, учасники ринку (замовники, девелопери, архітектори, підрядники, виробники будматеріалів тощо), регулятори (особи з ліцензування, енергоаудиту, сертифікації персоналу тощо), органи реєстрації (ЦНАП, нотаріуси, публічні реєстратори), органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, експертні та саморегулівні організації у сфері містобудування та енергоефективності – всі вони матимуть електронні кабінети на порталі будівельного реєстру. При Міністерстві з метою залучення громадськості до розгляду справ про правопорушення створюється Містобудівна палата. Абсолютна більшість будівельної документації, включаючи проектну, буде існувати лише в електронному вигляді.

Завдяки автоматизації низка важливих рішень формуватиметься без жодної участі людини. Адже перевірку відповідності повноти, формату, достовірності даних, порівняння даних із різних інформаційних систем буде здійснювати машина. Тобто, якщо у реєстрах не вистачає необхідних документів, "купити" право будувати об’єкт в обхід правил буде неможливо. Так само неможливо буде проігнорувати "заборонені" до забудови об’єкти: електронна система автоматично заблокує видачу дозволів на будівництво, якщо забудовник зазіхне, скажімо, на пам’ятку архітектури.

Реєстрація права на початок будівельних робіт (за наявності всіх документів), блокування проєктної документації з порушеннями, блокування виготовлення позитивного звіту про експертизу, якщо об’єкт має статус пам’ятки культурної спадщини, прийняття в експлуатацію об'єкта завершеного будівництва – всі ці рішення будуть ухвалюватися не після "змаху чарівної палички" зацікавленого чиновника – а автоматично.

Міф: законопроект обмежує повноваження місцевої влади

Сьогодні дозвільна система у більшості випадків монополізована місцевою владою. Це створює "елітні клуби" забудовників, пов’язаних з мером або міською радою, які в закритому режимі "освоюють" ділянки під житлову та комерційну забудову. Особливо це помітно у великих містах-мільйонниках. Саме вони переважно виступають проти реформи, тоді як невеликі громади (наприклад ті, що об’єднані у Всеукраїнську асоціацію громад) – реформу навпаки підтримують.

Законопроект розмежовує функції моніторингу забудови, містобудівного контролю та державного містобудівного нагляду, які будуть здійснюватися різними суб’єктами. Відтак органи місцевого самоврядування, навпаки, отримають нові повноваження. Це, зокрема, можливість здійснення державної реєстрації права на виконання підготовчих та будівельних робіт, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів.

Також у них з’явиться обов’язок здійснення моніторингу забудови (сьогодні це право, незастосуванням якого часто зловживають, закриваючи очі на "потрібні" незаконні забудови). Місцева влада отримає змогу здійснювати містобудівний контроль за об’єктами будівництва незалежно від класу наслідків (відповідальності), якщо їх замовником будівництва вибрано у якості такого органу. Місцеві органи також будуть здійснювати контроль за об’єктами самочинного будівництва (у випадку невиконання приписів органу містобудівного контролю) – і навіть ініціювати знесення таких об’єктів у позасудовому порядку.

Уже сам цей факт доводить неправдивість тверджень про наявність "амністії" чи скачування відповідальності за самовільне будівництво. Законопроект не дає можливості будувати за відсутності оформленого права власності або права користування земельної ділянкою. Винятки, які передбачає законопроект, існують і сьогодні — реконструкція автодоріг, капремонт або реконструкція існуючих об’єктів без зміни геометричних розмірів їх фундаментів. Якщо власник земельної ділянки не заперечує проти будівлі чи споруди на його земельній ділянці, і суд визнає право власності на такий об’єкт саме за власником, справедливим є отримання компенсації. Якщо власником земельної ділянки є приватна особа, то про жодну компенсацію за рахунок бюджетних коштів не йдеться.

Міф: забудовники будуть самі себе контролювати через "кишеньковий" приватний контроль

Наявність можливості здійснювати контрольні функції над будівельними процесами відповідним чином ліцензованими приватними компаніями – лише на перший погляд є радикальною новацією. Приватні нотаріуси, приватні виконавці, приватні експертні і оціночні організації уже давно нікого не дивують. Тому поява на ринку сертифікованих, навчених відповідним чином, із застрахованою відповідальністю фахівців лише підвищить ефективність цієї послуги. Тим більше, що за неналежне виконання повноважень і зловживання передбачена відповідальність – як матеріальна, так і позбавлення права працювати на ринку. Контролювати об’єкти того ж бенефіціарного власника, який заснував контролюючу компанію, напряму заборонено законом. Договір контролю може бути розірваний приватним контролером в односторонньому порядку в разі невиконання вимог приписів про усунення порушень, недопущення інспекторів на перевірку тощо.

До того ж, приватний контроль не замінює державний. Ці структури існуватимуть паралельно. Складні інфраструктурні об’єкти зі значним класом наслідків (мости, метро, шляхопроводи), об’єкти, замовниками яких є державні органи, органи місцевого самоврядування, чи культурної спадщини національного значення залишаються у сфері контролю винятково Державної інспекції архітектури і містобудування. У разі неусунення замовником порушень, виявлених "приватником", з іншим "приватним контролем" укласти договір не вийде. У такому разі містобудівний контроль за об’єктом самочинного будівництва буде здійснювати виконавчий орган сільської, селищної, міської ради.

Таким чином, більшість основних застережень з боку громадськості та місцевих голів, які не бажають руйнувати свої корупційні довколабудівні монополії можна вважати спростованими. Утім, в Мінрегіонінфраструктури відзначають, що готові до подальших консультацій з експертними колами щодо впровадження норм законопроекту після його підписання. Адже документ набуде чинності через півроку після появи на ньому автографу глави держави.

Зокрема, для більшої обізнаності громадян із нормами та положеннями ухваленого законопроекту, напередодні Мінвідновлення презентувало портал про містобудівну реформу .

Раніше ми повідомляли, що на порталі можна ознайомитися з концепцією законопроекту №5655, його основними положеннями, переглянути відео обговорень проекту, а також отримати відповіді на найпоширеніші запитання