Бетонная пята. Как застройщики превращают украинские города в ад

Жилые кварталы в стране, как правило, строят хаотично, а унификация зданий, создание сопутствующей инфраструктуры или высадка деревьев на придомовой территории зависят лишь от готовности девелоперов предлагать более комфортные условия инвесторам. В том случае, когда государственные нормативы должны влиять на строительство — например, норма об обязательном оборудовании домов пандусами для маломобильных граждан, — включаются коррупционные механизмы, и проверяющие органы с легкостью закрывают глаза на нарушения.

Фокус определил пять наиболее важных проблем в сфере новой недвижимости и поговорил со специалистами о том, почему государство зачастую даже не пытается влиять на застройщиков.

Комплексная концепция

В Украине по-прежнему строят жилые кварталы без сопутствующей инфраструктуры. В новых ЖК чаще всего нет детсадов, школ, паркингов, спортивных площадок и мест для выгула собак. По украинскому законодательству создание социальной инфраструктуры регулируется рынком. В то же время украинский покупатель стал более требовательным, считают эксперты. Людям уже недостаточно иметь только квартиру в отдельно стоящей многоэтажке, они рассчитывают на детсад, школу в шаговой доступности и нормальный паркинг вместо стоянки под домом. Впрочем, обещания из рекламных буклетов не всегда превращаются в реализованные объекты.

Как объясняет Григорий Зотов, основатель архитектурной студии Architectural Prescription в Амстердаме, девелопер часто отказывается от строительства детсадов на своей территории из-за слишком жестких государственных строительных норм. У нас они намного строже, чем в Европе, поэтому вносить их в план застройщику нецелесообразно.

По словам Зотова, в Нидерландах такой проблемы в принципе не существует. При строительстве жилья более половины прибыли девелопера уходит в городской бюджет. Местная власть самостоятельно распоряжается этими средствами, создавая инфраструктуру. До 2020 года в Украине застройщики также платили городам до 4% от стоимости строительства объекта, но теперь паевой взнос уменьшили до 2%, а со следующего года его вообще ликвидируют. Как говорит урбанист Владимир Хенгистов, деньги уходили в общий бюджет муниципалитета, никакого отдельного фонда для этого не существовало. Узнать, действительно ли средства пускали на развитие инфраструктуры, невозможно. "Вместо того чтобы сделать эту процедуру прозрачной, чиновники полностью отменили паевой взнос", — подчеркивает эксперт.

Транспортную доступность жилых кварталов муниципалитеты также игнорируют, оставляя это на откуп частникам. Соответственно, новую территорию осваивают маршруточники, ни о каком коммунальном транспорте речь не идет. Все это способствует значительному росту количества автомобилей, загрязняющих воздух на узких улицах в украинских городах.

Себе на уме

Хаотично застраивать украинские города начали в 1990-х годах. Теперь даже в исторических районах есть множество зданий, выбивающихся из архитектурного ансамбля. Большинство застройщиков руководствуются простым соображением получить максимум прибыли, вложив как можно меньше денег. О том, как построенные здания впишутся в городской пейзаж, задумываются редко. Потому у горожан возникают вопросы, как это позволили построить местные власти.

Виктор Глеба, эксперт в области градостроительства и член Украинской академии архитектуры, говорит, что раньше процедура получения разрешения на строительство предусматривала согласование с органами, которые выдавали условия на проектирование объектов (Главкиевархитектура, например). Процесс утверждения проекта городскими архитекторами был многоступенчатым и сложным. Градсовет при главном архитекторе города формировал политику градостроительных преобразований, была предусмотрена уголовная ответственность за нарушение законодательства. В столице план строительства в масштабе 1:500 согласовывался с управлением планировки, инженерным управлением и управлением благоустройства Главкиевархитектуры.

Однако в результате реформ прокуратура утратила функции надзора и контроля, а в 2011 году вышел Закон Украины "О регулировании градостроительной деятельности", который упразднил согласования, заменив их процедурой получения разрешения или регистрации Декларации на проведение строительных работ.

Львиная доля. В Нидерландах застройщики отдают в бюджеты 50% прибыли, а города их используют на инфраструктурные проекты (фото: Getty Images)

Действующая законодательная процедура предполагает, что Департамент градостроительства выдает градостроительные условия и ограничения и не всегда рассматривает на градостроительном совете предпроектные предложения и градрасчеты. Получив градусловия, заказчик больше не показывает органам градостроительства свой проект и не получает согласования. Это и есть главная причина хаоса в строительстве и низкого уровня украинской архитектуры. "Но и сам градсовет на сегодня — фикция. Ведь проект согласовывает и утверждает заказчик строительства, — говорит Глеба. — Ну как вам объяснить? Представьте, что на базаре тот, кто продает мясо, сам ставит печать разрешения на продажу. Коммерсанты от архитектуры стали заробитчанами, проектируют монстров с нарушениями норм, правил и теории градостроительства. Профессия "архитектор" умерла".

Бетон вместо зелени

Согласно Государственным строительным нормам (ГСН), существует максимально допустимый процент застройки участка. К примеру, 4-этажные здания должны занимать не более 45% площади отведенного под строительный объект участка, 5–8-этажные — 40%, 9–10-этажные — 35%, а начиная с 11-го этажа и выше — не более 30%. Подразумевается, что на свободной от строений части должны размещаться зоны отдыха, детские и спортивные площадки, а также прочая сопутствующая инфраструктура. По словам Виктора Глебы, этих нормативных требований давно никто не учитывает: на деле земельный участок застраивается на 90–100%. Заказчиков строительства, девелоперов, генпроектировщиков и подрядчиков интересует прибыль, а не создание комфортной среды для человека, поэтому строительные нормы обычно игнорируют.

Сегодня девелопер, начиная строить дом рядом с парком, обещает будущим жильцам прекрасный вид из окна и чистый воздух. Но, как правило, со временем рядом с этим домом вырастает еще один, а после — жилой квартал, причем строится он на территории парка, которая значительно сокращается.

Важно

Арендные каникулы и проблемы застройщиков. Как карантин повлияет на рынок недвижимости

"В Украине в настоящее время нет эффективных государственных органов строительного контроля и надзора. Надеемся, что правительство услышит общественность и создаст систему проверки проектов, а не только проверки стройплощадок. Сейчас нормы расчета площадок благоустройства проектируют для одного жилого дома, затем его переименовывают в ЖК (жилой комплекс). Пример: в Киеве на Виноградаре застраивают десятки гектаров сотней жилых домов всего по девяти разрешительным документам, то есть вместо девяти домов появляется микрорайон! Причем строят даже не на пустыре, а на землях сельскохозяйственного назначения ГП "Пуща-Водица". Вырубаются леса и парки под застройку. Подобная ситуация происходит и на территории лесничеств в Святошине и Быковне", — перечисляет Виктор Глеба.

По его словам, проект Генплана Киева, который находится в разработке, четверть всех лесов в границах столицы переводит в статус парков и скверов, и велика вероятность того, что позже во всех этих зонах зеленых насаждений появятся жилые кварталы.

Недоступность

С 1 апреля 2019 года в Украине действует ГСН В.2.2-40:2018 "Инклюзивность зданий и сооружений". В соответствии с этой нормой при проектировании новых зданий закон обязывает учитывать нужды маломобильных групп населения. "Нарушают эти нормы и застройщики, и те, кто принимает такие объекты перед сдачей в эксплуатацию. Ведь проверки домов четвертого уровня сложности и выше происходят еще в момент строительства, то есть ответственные за контроль органы видят, что нарушения уже есть, но все равно дают добро. Дома с низким уровнем сложности и вовсе проверяют по бумагам, без личного присутствия инспектора", — говорит Дмитрий Щебетюк, глава общественной организации "Доступно.UA".

По его словам, если еще на этапе проектирования закладывать доступность для маломобильных групп населения, то затраты на это будут минимальными и даже почти незаметными, а вот переделывать объект после сдачи в эксплуатацию намного дороже. Выходит, что суть проблемы не в дороговизне пандусов, а в отношении к людям: застройщику попросту все равно, как человек в инвалидном кресле или с детской коляской будет преодолевать три подъездные ступени.

Вопросы наследия. На реставрацию элементов фасадов домов из горбюджета Львова дают 70%, а жильцы платят 30% (фото: Getty Images)

"Все это происходит потому, что для застройщиков нет никаких ощутимых санкций при нарушении ГСН. В целом это не что иное, как нарушение прав человека", — уверен Щебетюк.

Бывают ситуации, когда эту норму нарушают даже не застройщики, а подрядные организации. Они не обращают внимания на конкретные требования, прописанные в ГСН, и могут, к примеру, сделать пандус короче, при этом пользоваться им практически невозможно.

Результат налицо

Гротескные "царь-балконы", кондиционеры, лоскутное утепление — типичные элементы фасадов многоэтажек украинских городов. Делая квартиры комфортнее, жильцы нередко уродуют внешний облик здания. Это чревато не только визуальной пестротой домов, но и тем, что они могут разрушаться — особенно старинные здания в исторических частях городов. Скажем, жильцы заменили аутентичное деревянное окно пластиковым, сделали неправильные откосы. В стене дома возникла трещина, она ширилась, и за десять лет здание пришло в аварийное состояние. Этот пример приводит Андрей Москаленко, заместитель городского головы Львова по вопросам развития. В историческом центре этого города находятся 50% всех архитектурных памятников Украины, поэтому перед местной властью остро стоит проблема разрушения фасадов, в том числе жильцами. При этом чиновники имеют успешный опыт ее решения. В городе действуют методом кнута и пряника: мотивируют горожан беречь наследие и наказывают их за нарушения строительных норм.

Как говорит Андрей Москаленко, уже несколько лет во Львове работают программы совместного финансирования реставрации определенных элементов фасада. На это из горбюджета дают 70% суммы, а жильцы дома платят 30%. "Мы хотим, чтобы жители аккуратно относились к фасадам: если они вложат хотя бы гривню, то будут за ними следить и не портить", — объясняет Москаленко.

В программы софинансирования включены двери в здание (во Львове их называют брамами), окна и балконы. Работают над программой сохранения лестничных клеток. За последние два года отреставрировали около ста дверей, стоит очередь еще на 200, стоимость одной реставрации — 40–80 тыс. грн, в зависимости от ее состояния.

Тех, кто портит фасады домов, во Львове штрафуют. Физические лица платят 1,7 тыс. грн, юридические — 170 тыс., при этом фасаду должны вернуть первоначальный вид. По словам Москаленко, комиссия, которую он возглавляет, еженедельно рассматривает нарушения и выписывает штрафы. Мэрия планирует ужесточить наказание и повысить суммы штрафов до 170 тыс. для физических лиц и до 17 млн грн — для юридических.

Ситуация с жилыми домами в спальных районах несколько иная. Если здание не имеет культурной ценности, то городские власти на жильцов повлиять не могут. Покупая квартиру, по закону человек получает в частную собственность и ее фасад, с которым вправе делать что угодно. Хотя в государственных строительных нормах прописано, что фасады должны меняться в едином стиле, это требование не выполняется.

Во Львове нашли решение, как работать в таких случаях еще на этапе проектирования дома. "Горсовет устанавливает градостроительные нормы и согласовывает проект здания. Мы стимулируем застройщиков делать такие проекты, где, к примеру, застеклить балкон невозможно, иначе квартира утратит ценность. Также мы устраиваем конкурсы на архитектурные проекты, чтобы развивать городскую среду", — говорит Андрей Москаленко.

Важно

Откройте, это коллектор. Как в Украине выселяют должников из квартир