Повторение пройденного. Как стагнирует рынок коттеджного строительства

Как и в предыдущий кризис потенциальные покупатели ищут небольшие дома, которые практически не предлагают девелоперы. Чтобы подогнать предложение под спрос, у застройщиков уйдет год-полтора

Андрей и Наталья Павловы откладывали деньги на покупку дома в пригороде почти пять лет. В 2014-м, после девальвации, собранного — $60 тыс., по подсчетам супругов, вполне должно было хватить на новый дом, поскольку большинство застройщиков зафиксировали цены в гривне еще весной. Но покупку пришлось отложить: среди нескольких сотен просмотренных домов постройки последних двух-трех лет не нашлось ни одного, который бы устроил Андрея и Наталью.

"Большинство новых домов площадью от 150–170 квадратов, а мы ищем максимум до 120, — рассказывает глава семейства. — Нам с двумя детьми такой площади будет достаточно. Все, что больше, это только лишние расходы на отопление". По словам Натальи, практически все предложения на рынке можно разделить на две части. Среди новых домов сложно найти небольшой проект площадью 100–120 кв. м. А те, что устраивают по площади, как правило, построены еще в прошлом веке — по сути, это обычные сельские хаты.

"Такое впечатление, что застройщики вообще не следят за спросом", — добавляет Наталья. По ее словам, предложения в самом ходовом сегменте от 100 до 150 квадратов на рынке практически нет.

Проблема выбора

По данным управляющего директора ARPA Real Estate Михаила Артюхова, из 30 тыс. домовладений, выставленных на продажу под Киевом, супругам могут подойти единицы. Дело в том, что около 15–18 тыс. из всего имеющегося предложения — объекты в 120 коттеджных городках, многие из которых существую только в фантазиях девелоперов и на картинках рекламных проспектов. Еще 6–8 тысяч — старые сельские дома постройки 1960–1980 годов прошлого века и домики-курятники в дачных кооперативах. Реальное предложение уже построенных новых домов, пригодных для круглогодичного проживания, по данным портала adres.ua, составляет чуть более 7 тыс., причем как минимум тысяча из них это дорогие дома непосредственно в столице.

Большая часть оставшегося — коттеджи до 170 кв. м стоимостью менее $150 тыс. В прошлые годы на них приходилось около 60% всех сделок. Но почти все они по площади ближе к 160–170 квадратам — шансы найти подходящий дом убывают пропорционально уменьшению размера объекта.

Наличие этой проблемы подтверждают и строители. "Последние три года за сезон у меня уходило четыре-пять коттеджей, — рассказывает Фокусу частный застройщик Евгений Твердохлеб. — Но нынешним летом потенциальных клиентов почти не стало, за два месяца всего четыре просмотра". На вопрос, как выглядит типичный дом, он, не задумываясь, отвечает: "Участок 5–8 соток, один-два этажа, как правило, с мансардой, площадь 100–150 квадратных метров". И уточняет: два дома площадью до 120 квадратов ушли первыми еще весной. Три оставшихся — это коттедж площадью 150 кв. м и два по 170 квадратов. "До следующей весны покупателей точно не будет. Примерно так же обстояли дела и после кризиса 2009 года", — вспоминает Твердохлеб.

Пять лет назад, в разгар кризиса, дела у строителей все же шли лучше. В летние и осенние месяцы по Киевской области заключалось свыше 600 сделок, рынок показывал медленный, но стабильный рост. Сейчас все падает: за последний год, по данным консалтинговой компании SV Development, продажи частных домовладений в Киевской области сократились более чем впятеро: с 1160 сделок в августе 2013-го до 248 к сентябрю нынешнего года. Но при этом редкие покупатели вроде семьи Павловых зачастую просто не могут найти подходящий объект, поскольку не хотят переплачивать за ненужную им площадь.

Спрос ушел от предложения

Подобная ситуация наблюдалась и пять лет назад, когда покупатели просторных коттеджей площадью 300–400 кв. м на участках в 10–20 соток переориентировались на более скромные строения. Тогда востребованными оказались дома площадью 150–200 кв. м с наделом в 5–8 соток, стоимость которых не превышала $200. Поскольку таковых были единицы, застройщикам потребовалось полтора-два года, дабы возвести отвечающие требованиям покупателей объекты и подогнать предложение под спрос.

В 2014-м история повторяется, разве что с поправкой на меньшую площадь. По словам Михаила Артюхова, сейчас максимально востребованы новые дома до 100–120 кв. м по цене не более $80 тыс.

Объекты, удаленные от Киева более чем на 20–30 км, покупатели практически не рассматривают: дорожные пробки в пригороде и растущая стоимость топлива сделали их непривлекательными. С опаской относятся киевляне и к многочисленным коттеджным поселкам. Социальная инфраструктура хромает даже в городках, позиционирующихся как элитные. А стоимость обслуживания домов, как правило, выше, чем декларируется на этапе продаж.

Курс на автономию

Не найдя подходящего дома среди новостроек, Наталья Павлова уговорила супруга увеличить радиус поисков до 50 км от Киева, включив в список обычные сельские дома. "Если найти дом за 20 тысяч долларов, оставшуюся сумму вполне можно потратить на доведение здания до ума и покупку второго автомобиля", — рассуждала она. Как оказалось, схожая мысль пришла в голову не только ей.

Покупателей в сегменте деревенской недвижимости оказалось больше, чем тех, кто ищет новые дома, причем состав потенциальных клиентов кардинально изменился. По словам Павловой, лет пять назад, когда супруги интересовались такой недвижимостью, ее в основном искали дачники — в качестве места для отдыха вдали от городской суеты. Качество дома играло второстепенную роль, на первом месте были тишина и природа: лес, озеро или река, пейзажи и удаленность от цивилизации.

В 2014-м, по словам риелторов, недвижимостью в сельской местности интересуются в основном состоятельные столичные пенсионеры или их дети. В SV Development Фокусу подтвердили рост интереса к таким объектам: по наблюдениям аналитиков компании, большая часть потенциальных покупателей собирается переехать в деревню на постоянное место жительство и вести там домашнее хозяйство, сдавая киевскую квартиру в аренду.

"Ищут дома в жилом состоянии, с большими участками земли от 25 соток, с коммуникациями и печным отоплением, расположенные в пределах 50–80 км от столицы", — рассказывает Наталья Павлова. И добавляет, что благодаря спросу цена в $20 тыс. за сельский дом осталась в прошлом: более-менее обжитое строение стоит $25–30 тыс.

Но покупатели находятся и на дома по такой цене. В том числе и те, кто рассматривает сельскую местность в качестве запасного варианта для проживания — в случае отключения в городе зимой отопления и света.