Украина без хрущевок. Будут ли принудительно из них выселять и какую компенсацию предоставят

В Украине на второй год полномасштабной войны СМИ снова начали обсуждать расселение и снос хрущевок. Подобная информационная волна поднялась из-за появления в повестке дня девятой сессии Верховной Рады законопроекта №6458 "Об осуществлении комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда" во втором чтении. Это означает, что до июля 2023 года включительно парламент должен рассмотреть этот документ. Напомним, что за основу его приняли уже во время полномасштабной войны — в сентябре 2022 года.

Казалось бы, когда в стране пылает большая война и тысячи многоквартирных домов разрушены или повреждены врагом, реконструкция устаревшего жилого фонда точно не ко времени. Но, с другой стороны, актуализация этой инициативы может свидетельствовать, что проблемы со старой застройкой могут решаться комплексно во время послевоенного восстановления Украины. Ведь вместо точечной реконструкции поврежденных хрущевок более целесообразным выглядит строительство на их месте жилых комплексов, отвечающих современным стандартам.

Оценим масштаб проблемы. Как указывают авторы в пояснительной записке к законопроекту, согласно данным органов местного самоуправления, по состоянию на 2019 год в Украине насчитывалось более 30 тыс. многоквартирных жилых домов, отнесенных к устаревшему жилому фонду, а именно:

• старше 1919 года: 7646 (в том числе, 58 аварийных);
• 1920-1953 годов: 9693 (45 аварийных);
• 1954-1969 годов: 7192 (40 аварийных);
• 1970-1989 годов: 5364 (24 аварийных)
• 1990-2010 годов: 785.

Именно хрущевки строились с 1959 по 1985 годы. То есть, ответ на вопрос, сколько в Украине хрущевок — не менее 10 тыс., исходя из вышеприведенной статистики. При этом количество аварийных домов в Украине — 167.

Когда снесут хрущевки. Стоит ли планировать реконструкцию устаревшего жилья во время войны

Анна Мурашенко, соучредитель фонда YOUkraine и Строительной бизнес-ассоциации, уточняет, что вопрос комплексной реконструкции устаревшего жилищного фонда именно сейчас инициировала отвечающая за профильный комитет депутат Елена Шуляк, и главным ее месседжем стало то, что на законодательном уровне до сих пор не закреплены механизмы, которые разрешают реализовывать программы реконструкции.

"В законопроекте рассматривается несколько категорий — устаревший фонд, комплексная реконструкция, модернизация, и я думаю, что к этому перечню прибавится и разрушенный жилой фонд, ведь сейчас это очень актуально, и тогда речь пойдет именно об восстановлении. Потому что пока никто не понимает, как, с чьим участием и за какие средства оно должно происходить", — комментирует Мурашенко.

"Это колоссальная проблема для страны, и в условиях полномасштабной войны, когда разрушено более 23 млн кв. м жилья, государство в вопросах послевоенного восстановления должно мыслить системно и взвешенно. Именно поэтому, думаю, законопроект №6458 предлагает подойти к процессу максимально комплексно и создавать не просто аналоги типовых проектов по принципу советских времен, а новые полифункциональные центры притяжения", — комментирует Александр Насиковский, соучредитель и управляющий партнер группы компаний DIM.

В свою очередь Владимир Семенцов, соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development считает, что сегодня с учетом продолжения войны актуальность этого законопроекта спорна, хотя формирование законодательной базы для решения проблем устаревшего фонда является необходимым и важным шагом, который будет иметь большое влияние на гармоничное развитие городов страны после окончания войны.

Семенцов называет следующий перечень неотложных вопросов, которые нужно осилить до начала реконструкции устаревшего жилья:

• подсчет причиненного войной вреда, создание плана восстановления страны;
• построение заново таких городов, как Мариуполь, Бахмут, Северодонецк и др.;
• пошаговое создание нового рынка недвижимости — запуск градостроительной реформы не на бумаге, а в конкретных кейсах застройщиков, утверждение генпланов городов, которые будут включать планы относительно устаревших кварталов и исключат возможность создания на их месте новых "гетто" с транспортными и инфраструктурными проблемами;
• доказательство эффективности механизма возмещения за поврежденное и разрушенное имущество во время войны.

То есть, очевидно, речь идет о перспективе не менее 5-10 лет. Так, Дмитрий Навроцкий, адвокат, управляющий партнер Адвокатского объединения "Сенсум", прогнозирует, что реализация этого закона, если он будет принят, будет происходить уже после окончания военного положения с отсрочкой на 3-4 года, необходимых для согласования рабочих проектов и формирования маневренного жилищного фонда. По мнению собеседника Фокуса, помешать реализации инициативы способны следующие факторы:

• нехватка средств и должного финансирования;
• отсутствие свободных средств у инвесторов-застройщиков или их банкротство;
• сложная и длительная бюрократическая процедура согласования проектов.

Важно

Деньги или квартира. Когда в Украине будут выплачивать компенсации за разрушенное жилье

Рассели, если сможешь. Что ждет жителей устаревшей застройки

"Любая реконструкция, согласно документу, должна происходить по определенному алгоритму: на основе Генпланов территорий органы местной власти должны принять решение, где, когда и в каком объеме проводить реконструкцию, которая может предусматривать, в том числе, полный снос домов. Далее должны разрабатываться программы реконструкции, проводиться общественные слушания, на которых ключевыми вопросами станут компенсация и механизм отселения", — объясняет процедуру Владимир Семенцов.

Самым болезненным вопросом в контексте реконструкции устаревших кварталов является решение судьбы существующих жителей. В законопроекте предлагается следующий алгоритм действий:

• владельцы жилья подписывают договор с застройщиком и получают объект в маневренном жилищном фонде;
• отселение происходит после заключения договора с каждым собственником, в котором он подтверждает свое согласие;
• рассмотрение вопроса об отчуждении земельных участков прекращается автоматически, если 25% собственников не дают согласия.

"В этом аспекте, безусловно, могут возникнуть трудности на практике, — считает Александр Насиковский. — Предварительная просветительская работа со страхами, незнанием и опасениями критической массы людей ложится на плечи государства и девелоперов и потребует привлечения жителей, заинтересованных в реновации своего жилья. Ибо только в рамках публичного обсуждения возможно достижение консенсуса".

В свою очередь, Анна Мурашенко указывает на существенные риски предложенной процедуры.

"Поскольку договор – договоренность сторон, то в случае несогласия на его выполнение не будет и процесса отселения, даже если за реконструкцию проголосовало большинство владельцев [от 75%], — уточняет собеседница Фокуса. — То есть, несогласие на отселение даже одного владельца может заблокировать процесс реконструкции дома”.

Важно

Как Юлия Тимошенко меня в Египет отправила

В этом случае дело должно решаться через суд. Но Дмитрий Навроцкий предупреждает, что с учетом загруженности судов, порядка ведения судебных процессов и того, что спор будет касаться собственников-физлиц, можно прогнозировать, что рассмотрение таких споров будет надолго затягиваться от чего будут страдать как инвесторы, так и другие жители дома.

Анатолий Перепельченко, адвокат, СЕО юридической компании "Приходько и партнеры" добавляет, что в случае, когда многоквартирный дом в установленном законодательством порядке признают непригодным для проживания, выселение производится в принудительном порядке. Но и в этом случае потребуется соответствующее решение суда.

"Это нивелирует случаи блокирования процесса отселения, однако создает риски судебных проволочек, когда владельцы или арендаторы будут обжаловать решения судов о принудительном выселении и процессы сноса и реконструкции будут затягиваться", — обобщает Перепельченко.

Александр Насиковский подчеркивает, что, согласно законопроекту №6458, люди должны получить равноценное по площади жилье в новом жилищном фонде, и документ запрещает принуждать владельца доплачивать за лишние метры. То есть если квартира соответствующей площади в проекте не предусмотрена, застройщик должен предоставить большую без доплаты. Лишь когда человек стремится улучшить жилищные условия, разницу в стоимости необходимо оплатить по рыночным ценам. При этом сопутствующие расходы, как оплата нотариальных услуг за удостоверение договора, ложатся на органы местного самоуправления или девелопера-инвестора.

Владимир Семенцов уточняет, что в документе предусмотрены три варианта разрешения ситуации с отселенными собственниками:

• денежная компенсация по рыночным ценам;
• отселение [временное] в маневровый фонд, которого на сегодняшний день почти нет;
• предоставление равнозначного по площади жилья в новом доме в районе проведения реконструкции.

По мнению Семенцова, сначала будет стоит реализовать пилотный проект, чтобы увидеть все не учтенные в законопроекте проблемы, оценить эффективность инвестконкурсов и главное – возможности решения вопроса согласия с жильцами устаревших домов.

Кому интересны хрущевки. Кто должен платить за реновацию и согласятся ли на это застройщики

В законопроекте №6458 идет речь о государственно-частном партнерстве, в рамках которого органы местного самоуправления на договорных условиях предоставляют землю под реновацию застройщику-инвестору и частично финансируют проект за бюджетный счет.

Выбрать застройщика органы местного самоуправления должны в ходе открытого конкурса, в котором могут принять участие игроки рынка, отвечающие следующим требованиям:

• наличие маневренного жилищного фонда для отселения людей на период реконструкции;
• наличие опыта в строительстве;
• четко определенные сроки нового строительства и технические характеристики объектов;
• участие в создании социально-бытовых и инженерно-транспортных объектов инфраструктуры совместно с местными властями.

По словам Владимира Семенцова, механизм проведения органами местных властей инвестиционных конкурсов пока неясен, и нельзя исключить, что победа достанется "своим" компаниям, которые в итоге не смогут выполнить конкурсные условия.

Еще один вопрос – насколько интересно участие в таких конкурсах самим инвесторам. Например, в Киеве крупным компаниям, скорее всего, было бы выгодно посоревноваться за лакомый кусок земли под застройку с готовой инфраструктурой (электро- и водоснабжение), конечно, если местные власти уладят вопросы согласия жителей. А вот в небольших городах готовых к подобным проектам инвесторов может вообще не быть.

Важно

Квартиры по весне. Какова цена квартиры в новостройке и будет ли дороже

"Такие проекты — огромный вызов для любой компании, независимо от опыта и экспертизы. Потому что с одной стороны, нужно грамотно и эффективно переформатировать территорию, чтобы она стала комфортной и безопасной для жизни, а с другой — убедить общественность, что твоя цель — комплексное развитие и эффективная эксплуатация участка в пределах интересов жильцов, а не желание вытеснить из него последнюю экономическую выгоду", — объясняет Александр Насиковский.

Собеседник Фокуса добавляет, что девелоперу легче заходить на свободный участок и строить с нуля, ведь в случае с реновацией расходы растут минимум на 20-30% из-за следующих дополнительных работ:

• замена устаревших инженерных коммуникаций;
• снос зданий и расчистка площадки;
• вывоз и утилизация мусора.

Но с другой стороны, Насиковский указывает на колоссальную нехватку свободных земельных участков, тем более экономически привлекательных и пригодных для комплексной застройки. И в этом контексте проекты реновации выглядят в новом свете.

"В законе прописано, если изношены более 60% технико-эксплуатационных показателей, кварталы должны быть снесены, а на их месте построены новые объекты и это должно быть выгодно застройщикам", — продолжает Анна Мурашенко. В пример собеседница Фокуса приводит практику Израиля, где вместо одного квадратного метра старого жилого фонда при реновации создается около пяти квадратных метров нового фонда.

По мнению Владимира Семенцова, большинство компаний будут заинтересованы именно в сносе устаревшего жилья, а не в его обновлении, при этом реконструкции будет подлежать вся инфраструктура и инженерные коммуникации.

"Для граждан главный риск будет заключаться в финансовых возможностях застройщиков выполнить взятые на себя обязательства", — предупреждает Семенцов. — Поэтому важно, чтобы накануне на рынке нормально заработали финансовые, страховые и кредитные инструменты, которые расширят возможности девелоперов. Ведь речь идет об огромных суммах, которыми вряд ли даже крупнейшие компании сейчас могут похвастаться, в то время как бюджетное финансирование программ по реконструкции — вещь достаточно дискуссионная и весьма прозрачная".