Девелопер Ігор Ніконов про ціни на житло і про те, хто мусить добудовувати недобудови

Київська компанія KAN Development працює на будівельному ринку 20 років. Серед відомих її проєктів — ЖК "Комфорт Таун", ЖК "Файна Таун", ЖК Tower, Unit.home, ТРЦ Ocean Plaza. Засновник компанії Ігор Ніконов упевнений: надійний забудовник ніколи не буде приховувати імен своїх бенефіціарів, а зниження ризиків на ринку первинної нерухомості може бути пов'язане з участю банків-партнерів у будівельних проєктах, а також з особистою гарантією власників компаній.

Ціни на нерухомість в Києві та великих містах за останні дев'ять місяців істотно зросли. У чому причина?

— В Україні та світі спостерігаємо високу інфляцію. Це помітно за вартістю робочої сили, матеріалів, з яких деякі за останні пів року подорожчали на 50%. Це пов'язано з масовою емісією грошей. Зарплати швидко ростуть, а в галузі — дефіцит кадрів. Будівельний ринок розвивається, оскільки на ринку вітчизняної нерухомості, по суті, діє податок на виведений капітал, якого офіційно в Україні немає. Але система в цій сфері працює саме так [інститути спільного інвестування]. Цим пояснюється велика кількість інвесторів, які прагнуть вкласти гроші в цей бізнес. Ринок дуже прибутковий, ціни будуть рости, тому що інфляція як і раніше висока і розкручується далі.

Деякі експерти будівельної галузі впевнені, що в столиці — дефіцит хороших комплексів, звідси й зростання цін. А на вашу думку?

— Пандемія COVID-19 внесла корективи. Люди, просидівши на карантині вдома, переоцінили свій підхід до якості нерухомості. Вони зрозуміли, що купити квартиру дешево — не межа мрій. Купити квартиру трохи дорожче, але в комплексі, де є все необхідне, — більш доцільний крок. Тому що тепер важлива зручна інфраструктура, щоб садок і школа були поруч. Хороших комплексів у Києві дійсно трохи, а попит на житло зараз стабільно високий.

Є думка, що сьогодні у великих містах бум інвестиційних покупок. Чи так це?

— Альтернативи таким інвестиціям в Україні немає, депозити оподатковуються, ставки за ними падають. Нерухомість же є одним із доступних і зрозумілих видів інвестування. До того ж, такі інвестиції себе виправдовують: у разі вкладення на етапі котловану прибуток інвестора після реалізації побудованої нерухомості може перевищити 60%. А за умов здавання в оренду можна одержувати від 10 до 20% річних — такого сьогодні не запропонує жоден банк.

За вашими оцінками, який відсоток у продажах саме з інвестметою, а який — для власного проживання?

— У нашій компанії історично частка інвестиційних покупок була нижчою, ніж в інших, у нас немає величезної різниці між цінами на різних етапах будівництва. І нам не потрібно залучати гроші інвесторів на реалізацію на старті, тоді як деякі ставлять ціну нижче собівартості, продаючи на етапі котловану. Ми так не робимо, у нас є обігові кошти. Частка інвестпродажів у деяких компаній — понад 15%, у нас трохи менше.

В останні роки влада напирає на детінізацію економіки, як приклад — закон про фінмоніторинг. Як це посилення уваги до трансакцій вплинуло на забудовників, клієнтів?

— Так, це ускладнило угоди, багато хто не може пройти фінмоніторинг, їм відмовляють у проведенні трансакції з купівлі нерухомості. Банки вимагають докази походження коштів. Вважаю це неправильним до моменту проходження кампанії загального обов'язкового нульового декларування. Це шкодить економіці. Не варто завзято дотримуватися заповідей міжнародних партнерів. У нас же тільки в нинішньому році почалося введення нульової декларації [амністія капіталів].

Нещодавно в Мінфіні заявили, що готують законопроєкт про непряме визначення доходів. Як це позначиться на ринку нерухомості?

— Введення непрямих методів може вплинути на ринок. Мінфін вважає своїм обов'язком збирати більше податків, не думаючи, що підвищення ставок і посилення контролю знизить підприємницьку активність. А це доведений факт. Якщо ростуть податки — падає активність, і це довела Угорщина, яка підвищила ПДВ на операції з нерухомістю, а через рік ставку довелося опускати знову. Узагалі, так в економіці це не працює. Ми мусимо конкурувати в полі оподаткування. З ким? З Болгарією — там 10% корпоративний податок, всі інші — теж 10%. Ми мусимо конкурувати з Польщею. У нас мають бути менші податки. Так починається розвиток економіки. Має бути консервативна, спрямована на розвиток промисловості політика. Тільки потім, коли ВВП на душу населення досягне $30 тис., а не як зараз — $3 тис., можна збільшувати соціальні програми, обіцяти, займатися популізмом. За умов $3 тис. потрібно влаштувати "податковий рай", щоб усі інвестори кинулися в Україну.

У столиці тривають регулярні дискусії про те, що Київ забудовується хаотично. У чому причина?

— У Києва не так багато повноважень щодо будівництва, а я вважаю, що всі важелі управління мусять бути у місцевої влади. Вона відповідає за свої дії мандатами, і це зберігає баланс. Що стосується скандалів довкола будівництв, то більше половини — це оплачені групи "активістів", реальних підстав для скандалу там і близько немає. З іншого боку, архітектор міста сьогодні не знає, як проєкт впишеться в довкілля, немає жодної 3D-візуалізації, хоча я давно кажу, що у вигляді закону потрібно прописати обов'язок архітектора підписувати проєкт. Зараз у міста роль закінчується виданням містобудівних умов та обмежень. Але проєкт мусить узгоджуватися владою, а в законі цього немає. Забудовник йде в державний орган (колишній ДАБІ, тепер — ДІАМ), а державі, по суті, все одно, що там за проєкт і наскільки органічно він впишеться в простір того чи іншого міста.

Але в міста проблеми сильніші — нові будинки ростуть, а нової інфраструктури не видно. Що робити?

— Критика буде завжди, хоч би якою була інфраструктура міста. Ну ось, наприклад, прибрали пайову участь. Це була помилка. Пайовою участю місто могло змушувати забудовників будувати об'єкти інфраструктури. Я б зробив так: будуєш новий район — у другій або третій чергах повинні бути школа або дитячий садок. Наша компанія так робить, для нас це важливо. Хоча в законі цього немає. А важелів у міста для створення інфраструктури зараз немає, влада може тільки просити забудовника побудувати щось добровільно.

Раніше багато проблем у будівельній галузі пов'язували з такою організацією, як ДАБІ. Зараз запрацювала Державна інспекція архітектури та містобудування. Як оцінюєте реформу?

— Я брав участь в розробленні законопроєкту про ДІАМ. Поки не знаю, як це працює, ми ще в ДІАМ не зверталися, але має працювати нормально. Будівництво — такий бізнес, що можна все формалізувати, але десь участь людини все одно знадобиться. Ідея зараз у тому, щоб зробити все без людської присутності, я бажаю їм удачі, тому що я теж цього хочу. Але, з іншого боку, без людини можуть бути масові відмови за формальними ознаками. Кома не там — і відмова. Загалом робота з держорганами не найбільша проблема.

Чого досі не вистачає компаніям-забудовникам? Які зміни здатні позитивно вплинути на їхню роботу?

— Зараз потрібно зосередитися на двох речах. Перше — це іпотека. Друге — банківське кредитування проєктів. Ні одного, ні іншого в країні фактично немає. Банки абсолютно не зацікавлені в тому, щоб кредитувати цей бізнес, не хочуть зв'язуватися з будівельними проєктами. Вони краще куплять ОВДП і зароблять на відсотки за облігаціями, а в реальну економіку гроші банків не йдуть. Якщо банківське кредитування з'явиться, це дозволить розв'язати масу питань, зокрема, з контролем, страхуванням і, головне, доступною іпотекою. Зараз іпотеку можна отримати на етапі завершеного будівництва, коли ціна вже інша, а люди зацікавлені за початковою ціною купити квартиру. Якби банк взяв у заставу проєкт, корпоративні права власника, особисті гарантії девелопера, то міг би надавати кредити на етапі фундаменту. Банк також міг би давати ресурси на інфраструктуру навколо комплексу. Зрештою виграли б усі, а рівень ризиків такого бізнесу став би для клієнтів та інвесторів на порядок нижчим.

Важливо

Пандемія допомогла. Ринок заміської нерухомості переживає бум — уперше з 2008

Проблемні будівництва — це те, за що не раз критикували і парламент, який не ухвалює осудних законів для контролю будівництва, і місцеву владу. Згадайте "Укрбуд" та "Аркаду", котрі прогоріли. Які шанси, що такі історії в Україні закінчаться?

— Шанс є, якщо будуть банківське фінансування та особисті гарантії девелопера. Потрібна така структура, щоб девелопер не міг забрати гроші з проєкту для якихось своїх цілей. В "Аркади" був свій банк, вони влаштували все так, щоб зручно було вивести гроші інвесторів. Зараз є проєкт закону, хочуть всіх змусити продавати нерухомість через ФФБ, тобто банки-управителі. Але це не вихід. Вихід — щоб інші банки кредитували, не пов'язані з девелоперами. Тоді банк розуміє ціну питання і точно все відрегулює, проконтролює. Також варто пам'ятати про ризики. Зазвичай забудовник — це товариство з обмеженою відповідальністю. Самі люди мають розуміти: хочете ризикувати і купити дешевше — це ваші ризики. Не треба вважати, що держава мусить гарантувати за девелопера. Ні, не мусить.

Як самі інвестори мусять оцінювати компанії-забудовники, на що звертати увагу, щоб не влипнути в недобуд?

— Люди несуть відповідальність, купуючи у шахраїв. Через дурість і жадібність вони купують в проєктах, які з великою часткою ймовірності недобудують. Безкоштовний сир — у мишоловці. Інвестори так само винні, як, наприклад, відомий усім забудовник Войцеховський. Інвестор повинен звертати увагу на репутацію, на побудовану інфраструктуру. Якщо інфраструктура будується паралельно, значить, у компанії є резерви. Якщо тільки будинки, а інфраструктура "потім" — це означає, що коштів мало або їх немає. Завжди можна почекати, якщо є сумніви. Так, буде дорожче, але ризик нижчий.

Коли трапляється великий скандал, місцева влада разом із Міністерством внутрішніх справ, прокуратурою, СБУ, міністерствами активно починає розмірковувати, як допомогти інвесторам. Хто і як мусить розв'язувати вузол проблемного будівництва?

— Рішення — за інвесторами. Люди можуть бути активними, тобто ситуації, коли самі інвестори вклали кошти і добудували будинок. Приклад — ЖК "Фундуклеївський" компанії "Консоль", де інвестори додатково інвестували, і зрештою ввели будинок в експлуатацію. Тобто люди визнають, що їх "кинули", скидаються, і влада їм допомагає, підводить сіті. Там, де активні люди, там все добудують. Держава може допомагати, але розв'язувати все в інтересах інвесторів вона точно не зобов'язана. Держава мусить створити систему, коли "кидання" стануть неможливими. Саме тому участь банків у схемах будівництва була б вкрай важливою.

Ваша компанія ніколи не підключалася до завершення недобудов. Чому?

— Мені це не цікаво. Деякі компанії бачать в цьому бізнес, хоча це ризики, оскільки там навіть виконавча документація може бути підробкою.

В останні роки багато компаній активніше дивляться в бік житла бізнес- і преміум-класу. З чим пов'язана така тенденція?

— Знаходити земельні ділянки стає складніше і дорожче. Будувати економ-клас на такій дорогій землі вже немає сенсу. Багато хто зрозумів, що можна будувати нижче, менше, але дорожче, а не стінами зводити 25-поверхівки із заробітком по $100. Треба людям створити середовище. Людина платить один раз, вона не має про це пошкодувати.

Важливо

Іпотеку бажаєте? Чому держпрограма пільгової покупки житла не допоможе "пересічному українцеві"

Більшість говорять про комплекс вашої компанії на Хрещатику. Що зараз відбувається з цим проєктом?

— Ми на етапі проєктування, сподіваємося на початку 2022 року розпочати роботи. Це будуть апартаменти із суспільним середовищем для людей, будуть магазини, ресторани, як у Пасажі. Цільова аудиторія проєкту — люди, яким важливо мати свою нерухомість з адресою: Хрещатик, 5. Це повинно бути дуже якісне житло преміум-класу.

Навесні ви говорили про вихід компанії на ринок заміського житла. Що зроблено відтоді?

— Ми вже вийшли за місто, працюємо над проєктом котеджного містечка в Конча-Заспі, який, на мою думку, буде кращим в області, там будуть усі об'єкти інфраструктури: марина, ресторан, спортклуб, дитячий садок, аптеки — усе, що потрібно для життя за містом. На мій погляд, тенденція попиту все частіше зміщується в бік заміської нерухомості, а там дефіцит хороших проєктів.