Готового житла все менше, а попит зростає. Про ринок нового житла в Києві та передмісті, — експертиза від Alliance Novobud

Взимку в Україні часто спостерігається спад продажів нерухомості що на вторинному, що на первинному ринках. Що відбувалось цієї зими, і зараз, коли вже другий місяць весни, які можете зробити висновки щодо попиту на нові квартири, чи активізується він та, чи трансформується у реальні продажі?

Якщо порівняти цю зиму з минулою, то можу сказати, що ситуація взимку 2023-2024 років була трішки кращою. Було неспокійно, у нас все ще воєнний стан, обстріли, і це не могло не вплинути на продажі нерухомості. Також були присутні інші чинники, крім сезонного традиційного зниження активності в зимовий період, коли зазвичай динаміка будівництва падає. Цього зимового сезону відчутно впливав чинник законопроєкту про мобілізацію, крім того, ситуація на фронті, невизначеність. І фактично з листопада 2023 року продажі почали знижуватись у всіх операторів ринку.

Можна сказати, що ситуація у нашої компанії була дещо краща, оскільки ми були готові до цього і мали запас як готових квартир, так і на етапі будівництва. Зокрема, ми повністю побудували житловий комплекс Madison Gardens, ми здали у січні останній його будинок. Відповідно, у продажу було досить багато готових квартир, які користуються максимальним попитом навіть зараз і кредитна пропозиція по них за державними програмами доступна у всіх акредитованих банках. До того ж ми активно співпрацювали із Sky Bank за програмою "єОселя" на житло, яке будується. Це допомогло підтримувати продажі. Поріг входу у програму доволі лояльний — 20-30% власного внеску, а виплачувати можна впродовж 20 років.

Державна програма "єОселя" підтримала будівельний ринок, зокрема в сегменті комфорт-класу. У листопаді 2022 року вона почала активно розвиватися, люди купували квартири в кредит за програмою, це пом’якшило вплив на ринок негативних факторів. Ще одним позитивним чинником впливу на ринок стала державна програма "єВідновлення". І хоча за цією програмою покупці частіше ідуть на ринок вторинного житла, у них є можливість використати сертифікат і на первинному ринку. Наразі ми активно працюємо з потенційними покупцями за цією програмою, розповідаємо про умови придбання, про всі можливості. Взимку ми уклали кілька угод із купівлі за сертифікатами "єВідновлення".

Сьогодні ринок відновлюється. У другій половині березня ми вже побачили, як покращуються настрої споживачів. Сподіваємося, що у квітні та травні продажі житла у новобудовах будуть динамічнішими.

За вашими даними, які квартири (метраж, поверх, наявність укриття, інфраструктури на території чи інше) найчастіше цікавлять реальних покупців?

Звісно, покупців в першу чергу цікавлять одно та двокімнатні квартири, на які завжди є попит. Сьогодні все частіше цікавляться готовими квартирами в зданих в експлуатацію будинках, а також ми бачимо інтерес до квартир більшої площі. І це зрозуміло, адже якщо покупець купує квартиру за програмою "єОселя" і буде виплачувати за житло 20 років, то немає сенсу купувати однокімнатну. Попит на більшу площу житла також обумовлений фактичними залишками у забудовників. Адже однокімнатні "вимиваються" найшвидше.

Цьогоріч збувається наш торішній прогноз — йдеться про розрив між попитом та пропозицією, позаяк покупців, як і раніше, цікавить більш готове житло, а його на ринку вже майже немає. Минулого року в столичному регіоні практично не стартували нові проєкти у комфорт та бізнес-класі. В Києві та області добудовували те, що було майже готове. Багато квартир продали, і врешті виник певний вакуум пропозиції житла, на яке є попит.

Зараз забудовники намагаються реагувати на ситуацію й попит, доповнювати свої залишки, зокрема і новими проєктами. У нас на початку квітня стартували продажі в новому будинку проєкту Krona Park II. Це 5-й будинок, і продажі йдуть з етапу "котлован". Ми активно його будуємо поки власним коштом і бачимо попит, вже продали кілька квартир в цьому будинку на такому первинному етапі будівництва, про що в принципі неможливо було говорити рік тому. Ми бачимо, що люди довіряють, принаймні тим компаніям, які активно вводили в експлуатацію свої будинки, які будують всю війну й у яких зараз стартують нові проєкти. Ми сподіваємося, що інші забудовники почнуть заходити на нові об'єкти та поступово цей вакуум — розрив між попитом і пропозицією житла — заповниться.

Які параметри може мати житловий комплекс, який дійсно цікавий покупцям? На що варто покупцеві сьогодні звертати увагу при виборі житла у новому комплексі — на розташування, інфраструктуру, додаткове енергетичне обладнання комплексу чи інше?

Дійсно, навіть два будинки в комфорт-класі зі схожими параметрами можуть цікавити різну кількість потенційних покупців. Тобто, попит на житло не однаковий. Дуже часто люди дивляться на рекреаційну складову, наприклад, наявність або парку, або озера поряд, або прогулянкової чи спортивної зони. Позаяк сьогодні покупців цікавить не просто житлова площа, а житло на локації з усією інфраструктурою. І тому більш популярні комплекси, які або вже розташовані в місті, і там є наявна інфраструктура, або побудовані з власною інфраструктурою, бажано, максимально готовою. В чистому полі зараз точно ніхто не купуватиме.

Якщо казати про те, що будуємо ми, то, наприклад, Krona Park II будується в центрі Броварів, де ми ведемо квартальну забудову — там вже 28 будинків інших наших житлових комплексів, введених в експлуатацію. Відповідно, вже є вся інфраструктура: ми збудували дитячий садок, який передали місту, на території комплексу є купа спортивних майданчиків, паркінги, дороги, є повний благоустрій, дитячі майданчики, зелені зони. Вагома перевага — вдале розташування кварталу. Тут поруч ресторани, розважальні та торговельні центри, магазини "Епіцентр", "Сільпо". Фактично нашим активним будівництвом і вдалими продажами протягом останніх 10 років ми їх сюди і привели. І ось це все тепер дуже впливає на рівень продажів.

Крім того, у наших будинках є укриття — приміщення подвійного значення, які також мають неабияке значення під час війни.

При виборі житлового комплексу покупці звертають увагу і на будматеріали, наприклад, у нас це червона цегла, якісне утеплення, завдяки якому в наших будинках тепло, у нас власна газова котельня. Коштом забудовника придбали для неї генератор, а отже, у мешканців вдома завжди тепло, навіть коли є відключення світла.

З минулого року фіксується зростання продажів квартир у новобудовах завдяки програмі "єОселя". За вашими даними, який вплив має ця програма та чи зростає частка таких клієнтів, хто купує у кредит за цією державною програмою?

"єОселя" впливає на зростання продажів у комфорт-класі та економкласі. В об’єктах цих класів частка продажів через програму досягала, в певні місяці, 70-80%. Зараз менше — близько 50%. Ми маємо свої власні програми розтермінування, це теж важливо, адже якщо у покупця є велика квартира у власності більше 52 метрів, то він вже не відповідає параметрам програми "єОселя", у когось може не бути достатнього доходу, що також не дозволить взяти кредит, і в такому разі можна скористатись розтермінуванням від забудовника. Програма не розповсюджується на бізнес-клас, адже це соціальний проєкт. Проте наші київські об’єкти в бізнес-класі продаються без цієї програми. Знаємо, що у житлових комплексах інших девелоперів в передмісті Києва частка продажів через програму "єОселя" сягає інколи й 90%. Це стосується комплексів, розташованих у Броварах, Вишневому, Бучі та інших наближених до Києва містечок.

Зазвичай яке житло (метраж, ціна, особливості) цікавить клієнтів, які планують купувати квартиру за програмою "єОселя"?

Люди часто купують двокімнатні квартири, це найбільш популярна опція, інколи навіть трикімнатні, тому що це все ж таки більше житло, розраховане на тривалий час експлуатації, коли вже з'являються діти. Найчастіше позичальники за програмою "єОселя" шукають максимально готові квартири, саме такі, яких наразі на ринку Києва майже не лишилось. Шукають квартири в економ і якісному комфорт-класі.

Наскільки сьогодні вже відпрацьовані усі процедури співпраці банку і забудовника за програмою "єОселя" і скільки часу може знадобитись на підписання угоди про продаж квартири за участю банку?

Процедури вже добре відпрацьовані. Минулого року було складніше, але банки вже мають достатнє фінансування, тому угоди є. Хоча маю сказати, що, на жаль, не так багато банків працюють за цією програмою з житлом, що будується.

Активніше працює Sky Bank, з яким ми співпрацюємо. До речі, компанія "Укрфінжитло" заявила, що цього року мають намір взагалі відмовитися від роботи програми "єОселя" на вторинному ринку. Будуть кредитувати купівлю квартир лише у новобудовах. Також "Укрфінжитло" намагається збільшити кількість комерційних банків, долучених до програми. Ці банки гнучкіші за державні та швидше працюють. Завдяки цьому програма "єОселя" не лише буде забезпечувати житлом українців та відігравати соціальну роль, але і стимулювати будівництво, виступати стимулом перезапуску економіки.

Оцініть майбутнє програми "єОселя" та її вплив на приплив покупців до забудовників та врешті на вартість нерухомості у великих містах України.

Я можу сказати, що ми поступово, зокрема завдяки цій програмі, наближаємося в чомусь до західної моделі. Формується нова, з погляду ставок, ціна кредитів, новий підхід до іпотеки. Це абсолютно нормальна ситуація, коли люди беруть на довгий термін кредит, виплачують його поступово, банки мають заставу, предмет іпотеки, а ширші верстви населення отримують доступ до нового житла. Тому програма однозначно позитивно впливає на ринок, вона не просто підтримує забудовників, а й економіку, людей, мотивує громадян залишатися в Україні, народжувати тут дітей. Це ж дуже важливо.

Програм "єОселя" мотивує нас як забудовників стартувати з новими об'єктами та відроджувати ринок первинної нерухомості. Це важливий ринковий фактор на найближчі роки. Держава вийшла на ринок, стала таким собі несподіваним гравцем, чого раніше у нас в країні не було.

Цього року триває видача житлових сертифікатів за програмою "єВідновлення" тим, чиє помешкання постраждало від російських ударів. Чи цікавляться власники сертифікатів житлом на первинці та на які об’єкти найчастіше орієнтуються? Що впливає на їх вибір?

Наша компанія підписала меморандум з Міністерством інфраструктури ще наприкінці листопада 2023 року. Ми стали одними з перших, хто долучився до цієї програми. На той момент ми вже мали досвід за програмою "єОселя" і відповідально ставилися до виконання своїх зобов'язань як учасника. Сьогодні ми рекламуємо цю програму фактично власним коштом, максимально популяризуємо її. І це відіграє свою роль. Люди приходять, їх не так багато, як би нам хотілося, але вони є. Станом на сьогодні укладено близько десятка угод.

Люди, які звертаються за програмою, хочуть максимально готове житло, оскільки вони вже два роки намагаються жити або по родичах, або в орендованих помешканнях. Дуже часто таким покупцям потрібна квартира з ремонтом, тож старт програми мотивував нас запустити проєкт готових квартир з ремонтом. Пропонуємо таким покупцям укласти договір на нове помешкання з вайтбоксом чи з повністю готовим оздобленням, чи просто з кухнею, або взагалі повністю з меблями чи й навіть зі шторами, щоб людина одразу могла заїхати та жити.

Така опція (оздоблення, чи, як звичніше говорити нашим клієнтам, ремонт) є абсолютно затребувана серед покупців за грошовими сертифікатами "єВідновлення". І якщо раніше це були поодинокі випадки, коли покупці питали про ремонт чи просили забезпечити його наявність, то наразі це дуже частий запит. Станом на сьогодні ми закінчуємо створення шоурумів, щоб люди мали можливість побачити, як саме виглядають наші квартири з ремонтом.

В чому головні особливості купівлі нової квартири за житловим сертифікатом "єВідновлення" та чи стикаються власники сертифікатів з якимись труднощами?

Угода з використанням сертифіката має певні особливості. Після отримання підтвердження про бронювання коштів, учасник програми має протягом 30 днів укласти угоду. Тобто йому потрібно встигнути обрати житло та оформити все документально. Ми забезпечуємо таким клієнтам повний супровід, наші експерти з нерухомості пройшли відповідне навчання, супроводимо до нотаріуса, адже він має затвердити угоду про купівлю квартири. Відповідно, нотаріус одночасно з угодою про купівлю квартири видаляє з реєстру те житло, яке було зруйноване і за яке, власне, був отриманий сертифікат "єВідновлення".

В момент підписання угоди покупець отримує майнові права на це житло, відповідно, ми віддаємо ключі. В планах держави поєднати програми "єВідновлення" та "єОселя", щоб можна було, наприклад, якщо не вистачає коштів сертифіката, взяти додатково кредит на умовах "єОселі". Ця процедура ще до кінця не пропрацьована, тож чекаємо на сигнал від держави.

Ще минулого року експерти говорили про зростання популярності квартир з ремонтом. Чи спостерігається попит на такі квартири сьогодні? Чи пропонуєте ви покупцям квартиру з ремонтом і як відбувається процес погодження, власне, проєкту оздоблення?

Попит на квартири з ремонтом великий. У нас, як я вже розповідала, такі квартири теж є у продажу. На сьогоднішній момент у нас розроблений типовий дизайн-проєкт. Він максимально комфортний, сучасний, і — усвідомлено — доволі нейтральний. Це дозволяє власнику додавати у дизайн щось своє. І при цьому такий ремонт підходить переважній кількості покупців.

У нас є готові дизайн-проєкти та сформована ціна квадратного метра ремонту. Наразі ми створюємо шоурум, щоб потенційні покупці могли на власні очі переглянути дизайн та матеріали. Наразі ми працюємо над каталогом, лендингами на сайтах тих комплексів, де пропонується ця опція. Вже маємо перш продажі.

Ми пропонуємо розтермінування на ремонт та гарантію від забудовника на один рік. На сьогодні придбати квартиру з оздобленням можна у житлових комплексах "Лавандовий", Krona Park II та Madison Gardens. У наших київських комплексах бізнес та преміумкласу такої опції поки немає, але у нас є власне дизайн-бюро ANB Design, і є угоди з різними дизайнерами, постачальники меблів та будматеріалів, тож, якщо покупцеві потрібна допомога із оздобленням і дизайном, ми з радістю все організуємо на найвищому рівні.

На ваш погляд, чи будуть у 2024 році на ринку з’являтись нові цікаві проєкти житлової забудови, який буде попит і пропозиція на ринку новобудов, і що пропонуватиме покупцям ваша компанія?

Наразі ми бачимо, що забудовники анонсують виведення на ринок, в першу чергу, комплексів комфорт-класу. Ми також оголосили про старт продажів нового будинку в Krona Park II. Сподіваємось незабаром вивести на ринок новий будинок у нашому популярному проєкті "Лісовий квартал".

Особлива активність в цьому напрямку в Київській області, вона буде добре будуватись, це відчувається. У Києві й локацій цікавих менше, і запуск проєктів в Києві дорожчий, а дозволи отримувати все складніше. Ми хотіли б ще в Києві будувати саме в комфорт-класі, але поки що ми в пошуку ділянки.

Але точно можу сказати, що наша компанія стартуватиме з двома будинками в Броварах, один на 550 квартир, один на понад 100 квартир. Тому від нас буде пропозиція цікавого і якісного житла. Плюс ми продовжуємо будувати ті будинки, які в нас на стадії будівництва в комплексах "Лавандовий" і Krona Park II. Очікуємо здачу в експлуатацію кількох будинків цього року. Також наразі ми чекаємо сертифікат готовності для клубного будинку Illinsky House. Там ще залишились квартири в продажу, і ми вже займаємось благоустроєм території. Продовжуємо будувати в Києві проєкт Montreal House — великий та класний будинок в центрі міста, на вулиці Антоновича.

Озвучте, будь ласка, прогноз — що відбуватиметься з цінами квартир в новобудовах і які чинники впливатимуть на вартість квадратного метра в нових ЖК Києва.

В першу чергу, на ринок первинної нерухомості впливає дефіцит. Сьогодні все меншає кількість житла, затребуваного покупцями, а на тлі стимулювання ринку програмами "єОселя" та "єВідновлення", йде вимивання майже всього готового житла. Відповідно, буде зростання попиту і цін на те, що залишилось — на квартири у будинках на високій стадії готовності та на квартири у вже готових об’єктах.

Нові проєкти стартують вже за вищими цінами, ніж ті, що кілька місяців тому були на готові квартири у зданих в експлуатацію будинках. Тому очікується зростання цін не лише в гривні, а навіть і у доларовому еквіваленті. Серед причин, що впливатимуть на ріст цін, — зростання вартості будівельних матеріалів та робіт, коливання курсу гривні до долара США, значний дефіцит робочої сили тощо.

Ліцензія ДАБІУ реєстраційний запис 2013050420, видана 10.05.18 р. Дозвіл ДАБІУ на виконання будівельних робіт № ІУ 113191091251 від 19.04.19 р. Зміни до дозволу ДАБІУ на виконання будівельних робіт № ІУ 123193462240 від 12.12.19 р. Договір купівлі-продажу часток у праві власності земельної ділянки від 03.12.19 р. Договір купівлі-продажу часток у праві власності земельної ділянки від 19.11.20 р. Договір купівлі-продажу часток у праві власності земельної ділянки від 05.02.21 р. Договір купівлі-продажу часток у праві власності земельної ділянки від 30.07.21 р. Державний Акт на право власності на земельну ділянку серії КВ №132472 від 14.09.05 р.

Ліцензія ДАБІУ реєстраційний запис 2013050420, видана 10.05.18 р. Дозвіл ДАБІУ на виконання будівельних робіт № ІУ 113190460673 від 15.02.19 р. Договір оренди земельної ділянки від 10.07.17 р.

Ліцензія ДАБІУ реєстраційний запис 2013050420 від 10.05.18 р. Дозволи на виконання будівельних робіт № КС012200814324 від 14.08.2020 р., № КС012210421525 від 27.04.2021р., № ІУ 013210908228 від 10.09.2021р. Договори суборенди земельної ділянки від 29.11.2019р.

Ліцензія ДАБІУ від 10.05.18 реєстраційний запис 2013050420. Дозвіл ДАБІУ на виконання будівельних робіт № IУ 113183192128 від 15.11.2018р., Сертифікат № IУ123211228352 від 12.01.2022р., Cертифікат № ІУ 123221209444 від 22.12.2022 р., Cертифікат № ІУ 123230809485 від 21.08.2023 р. Договір суборенди земельної ділянки від 19.11.2013 року.

Ліцензія ДАБІУ реєстраційний запис 2013050420 від 10.05.2018 р. Дозвіл ДАБІУ на виконання будівельних робіт № ІУ113191091201 від 19.04.2019р. Договір оренди землі № 178 від 07.02.2007 року.