Житловий будинок, а за паперами — будмайданчик. Як нові ЖК переводять на промислові тарифи

Жителі двох столичних ЖК "Навігатор" і "Крістер Град" перекрили вулицю Сім'ї Кульженко в Оболонському районі з вимогою переглянути тарифи на електроенергію — з 1 грудня 2021 року їм доводиться платити 5,07 гривень за один кВт-год. Про це повідомив один зі столичних Telegram-каналів.

Чому для мешканців новобудов застосовують промислові тарифи на електроенергію

Акція протесту відбулася ще 17 січня. Жителі ЖК "Навігатор" і "Крістер Град" мітингували під офісом ТОВ "ДСК Житлобуд" на вулиці Луговій, 13, вимагаючи від компанії-забудовника вирішити питання з електроенергією. З 1 грудня 2021 року власникам нерухомості в зазначених комплексах нараховують плату за комунальну послугу за промисловим тарифом – 5,07 гривень за кВт-год.

Крім цього, жителі ЖК вимагали, щоб компанія-забудовник ввела в експлуатацію трансформаторні підстанції — будинки були заселені три роки тому, проте "ДБК Житлобуд" досі не вирішив питання з будівництвом електроустановки.

Фокус намагався зв'язатися з компанією "ДСК Житлобуд", яка займалася зведенням житлових комплексів "Навігатор" і "Крістер Град", однак у приймальній фірмі протягом кількох днів ніхто не знімав трубку.

У відділі продажів компанії-забудовника відмовилися коментувати примусове переведення мешканців на промислові тарифи з електроенергії, і не захотіли надавати контакти керівництва.

Проблемні ЖК у столиці: позиція КМДА

Як повідомили Фокусу в Департаменті будівництва та житлового забезпечення КМДА, ЖК "Крістер Град" було збудовано та введено в експлуатацію у 2016-2017 роках, а сертифікат про готовність об'єкту видано в листопаді 2017 року. Що стосується ЖК "Навігатор" — об'єкт офіційно добудували та здали в експлуатацію у 2020 та 2021 роках.

У пресслужбі Департаменту КМДА нагадують, що підключення завершеного об'єкта до інженерних мереж здійснюється протягом 10 днів із моменту звернення замовника-забудовника до осіб, які є власниками відповідної інфраструктури або здійснюють її експлуатацію.

"Відповідно до пункту 12 статті 39 ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності", забудовник зобов'язаний передати завершений і підключений до інженерних мереж будинок, який був побудований за рахунок коштів фізосіб/юросіб, об'єднанню співвласників (інвесторів — ред.) або компанії-експлуататору протягом 120 календарних днів із моменту його здачі в експлуатацію", — відповіли у КМДА на запит Фокусу.

Житловий будинок, а за паперами — будівельний майданчик. Що говорять про проблемні ЖК у ДТЕК "Київські електромережі"

Оператор системи розподілу (ОСР) електроенергії в особі ДТЕК "Київські електромережі" в коментарі Фокусу пояснив, що на час будівництва об'єкту забудовники підписують договір про приєднання будмайданчика до електромереж, щоб задіяти на території необхідну техніку. У таких випадках компаніям висувають зовсім інші вимоги щодо якості, безпеки та потужності, якої потребує будівельний об'єкт.

"Іноді забудовники житлових багатоповерхівок будують будинки, вводять їх у експлуатацію, заселяють, не виконавши договору про приєднання до електричних мереж і технічні умови до нього. Як наслідок, для ОСР вони продовжують вважатися будівельними майданчиками, а їхнє харчування проводиться як для будівництва. Відповідно, постачальники електроенергії застосовують до цих житлових комплексів комерційний тариф, що призводить до того, що власники квартир у таких будинках не мають можливості підписувати прямі договори з ОСР і постачальниками, користуватися перевагами зонного тарифу тощо", — пояснюють у ДТЕК.

У пресслужбі компанії також попереджають, що потужностей, які передбачені для будівельного об'єкта, не завжди вистачає для потреб цілого житлового комплексу, через що побутові споживачі стикаються з перебоями в електропостачанні.

ДТЕК стверджує, що житловий будинок за адресою вулиця Сергія Данченка, 5 (один із трьох будинків ЖК "Крістер Град" — ред.) вважається будівельним майданчиком. Новобуди в житловому комплексі "Навігатор" отримують електроенергію як послугу від склотарного заводу.

"Вказані будинки підключені до мережі за схемою, яка не відповідає параметрам надійності та якості, які мають бути в умовах приєднання за основною схемою. Отже, їхні мешканці не мають тепер можливості укладати прямі договори на розподіл електричної енергії з ДТЕК "Київські електромережі" й отримати в постачальника тариф для населення. Для того щоб зазначені будинки були приєднані до мережі як житлові, забудовник повинен повною мірою виконати договори про приєднання та технічні умови до нього", — попередили в компанії.

Проблеми з ЖК "Навігатор": світло наприкінці квітня

1-й пусковий комплекс (закінчена будівництвом частина споруди, яка може бути прийнята в експлуатацію до повного завершення будівництва об'єкта — ред.) житлового комплексу "Навігатор", на запит забудовника, зараз перебуває в процесі підключення до постійної схеми електропостачання. У межах договору очікується, що процедуру буде завершено у квітні 2022 року. Проте, як запевняють у ДТЕК, компанія докладе всіх зусиль, щоб будинки зазначеного пускового комплексу були приєднані до середини лютого — це дозволить мешканцям укладати прямі договори з ОСР і постачальником електроенергії.

У грудні 2021-січні 2022 року компанія-забудовник здійснила оплату за приєднання до мережі 2-го та 3-го пускових комплексів. ОСР очікує, що підключення буде завершено до 1 липня.

Щодо 4-го пусокового комплексу ЖК "Навігатор" — зараз проєктно-кошторисна документація щодо нього перебуває на розгляді, а оплата від забудовника поки що не надходила.

Проблеми з ЖК "Крістер Град": лишилося трохи потерпіти

Компанія-забудовник має виконати всі умови договору про приєднання до постійної схеми електропостачання, що дозволить мешканцям укладати прямі договори з ДТЕК "Київські електромережі".

"Зараз забудовник виконав свої зобов'язання щодо будівництва трансформаторної підстанції та її технічного оснащення та прокладання кабельної лінії 0,4 кВ. Забудовнику залишилося спорудити кабельну лінію 10 кВ", — додали в компанії, відповідаючи на запит Фокусу.

Відповідальність тих, хто схвалив проєкти без документації. Що кажуть юристи й експерти про проблемні новобудови

Фокус звернувся за коментарями до юристів, щоб з'ясувати, чому люди живуть у будинках, частина яких не була здана в експлуатацію, наскільки поширена практика з переведенням мешканців на промисловий тариф за електроенергію та хто зрештою повинен нести за це відповідальність.

Адвокат, голова адвокатського об'єднання "Кравець і партнери" Ростислав Кравець у спілкуванні з Фокусом заявив, що відповідальність із житловими комплексами у подібних ситуаціях має нести влада.

За його словами, проблеми з компаніями-забудовниками не регулюються законодавством, а люди самостійно заселяються до будинків, які не введені в експлуатацію.

"Вони самі приєднуються до електромереж. Їм електроенергію не відключають, але залишають промислові тарифи у зв'язку з тим, що будинок не введений в експлуатацію. І таких випадків, на жаль, дуже багато. Держава не контролює це питання й дає можливість обманювати інвесторів. Питання захисту (клієнтів — ред.) не вирішено…", — наголосив Ростислав Кравець.

На уточнювальне питання Фокусу про те, що покупці "самі знали, на що вони йдуть", фахівець заявив, що інвесторам могли розповідати при придбанні нерухомості все, що завгодно.

"Вартість квадратного метра в таких будинках не набагато нижча, ніж в інших. Тому говорити про відповідальність самих покупців, я думаю, що не потрібно. Навпаки, треба говорити про відповідальність міста, у якому будуються комплекси. Не можна уявити, що місцева адміністрація не знає, що йде будівництво без відповідних дозвільних документів… Відповідальність поширюється на мерів і місцевих депутатів, які схвалили проєкти без документації", — продовжив Ростислав Кравець.

Голова об'єднання "Кравець і партнери" попередив, що жодна будівельна компанія в Україні не може надати інвесторам повний пакет документів, який би свідчив про законність будівництва житлового комплексу та давав би покупцям гарантії введення в експлуатацію таких будинків.

"Можна перевірити наявність проєкту, під що саме відведена земля… Перевірити всі (документи — ред.) немає можливості. Це має робити держава та має все контролювати. Хочеш продавати нерухомість? Будуй за свої гроші будинок, вводь його в експлуатацію і тільки потім продавай готові квартири", — підсумував адвокат у спілкуванні з Фокусом.

Для будмайданчика – промислові тарифи на електроенергію. Юристи пояснюють логіку

Адвокат юридичної фірми "Ілляшев та партнери" Дмитро Груба в коментарі Фокусу зазначив, що випадки заселення людей у житлові комплекси, які не здані в експлуатацію, не поодинокі. За його словами, ця практика зустрічається, коли інвестори хочуть якнайшвидше отримати доступ до своєї нерухомості або якщо забудовник намагається перекласти частину витрат на утримання будмайданчика на самих мешканців.

Заселення людей у будинки, які не були здані в експлуатацію, Дмитро Груба назвав порушенням Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

"Хоча не можна знімати відповідальність і з інвесторів, вільних у своєму виборі приймати та використовувати або не приймати такий об'єкт до завершення всіх передбачених законодавством процедур щодо прийняття його в експлуатацію", — додав адвокат.

Із погляду законодавства, як стверджує адвокат, практика переведення побутових споживачів не є законною. Однак до здачі в експлуатацію для будинку не може бути інших тарифів, оскільки юридично він є будівельним майданчиком.

Для будмайданчика реалізується так звана тимчасова схема електроживлення, за спожиту електроенергію на будівельному майданчику забудовник платить за промисловим тарифом, що цілком логічно. Коли будинок фактично побудований, але ще не прийнятий в експлуатацію, а забудовник передає його під заселення, і мешканці це приймають, зазвичай пропонують укласти договір, за яким передбачена компенсація за спожиту електроенергію за тим же промисловим тарифом. Проте приймати об'єкт у забудовника до завершення процедури прийняття будинку в експлуатацію все ж таки не варто", — попередив Дмитро Груба.

У тому випадку, якщо забудовник не завершив процес приєднання будинку до електромереж і намагається перекласти на інвесторів частину видатків, мешканцям, за рекомендацією адвоката, необхідно звертатися до суду або контролюючих органів.

Фахівець фірми "Ілляшев та партнери" пояснив, що після закінчення будівництва об'єкт повинен бути переведений на постійну схему електроживлення, але цю процедуру складно реалізувати після здачі в експлуатацію. На практиці деякі забудовники, за словами адвоката, власним коштом покривають усі витрати, пов'язані з тарифами, поки не буде завершено процес підключення житлового комплексу.

"Забудовник повинен на початковому етапі проєктування отримати від постачальника електричної енергії технічні умови (комплекс умов і вимог, що пред'являються до інженерного забезпечення об'єкта будівництва), фактично їх виконати при будівництві об'єкта, отримати сертифікат про прийняття в експлуатацію закінченого об'єкта та здійснити підключення збудованого будинку на постійну схему", — продовжив Дмитро Груба й додав, що трапляються випадки, коли забудовники отримують зазначені сертифікати ще до моменту виконання технічних умов.

Які документи перевіряти перед покупкою квартири в новобудові

Насамперед, за словами адвоката, інвесторам потрібно вивчити документи на землю — на яких правах дільниця належить забудовнику, яке має цільове призначення та який функціонал цієї території.

Також майбутні мешканці, як зазначає Дмитро Груба, можуть перевірити вихідні дані на проєктування (містобудівні умови й обмеження – ред.) і дозвіл на будівництво самого комплексу.

"Слід також проаналізувати попередні проєкти забудовника, щоб більше дізнатися про нього та стиль його роботи, ставлення покупців, наявність або відсутність їхньої подальшої підтримки в питаннях усунення будівельних недоліків, тому що вони є в кожного і т.д. Проте жодні документи не можуть дати 100% гарантій, адже варто пам'ятати, що всі вони стосуються тільки збудованого об'єкта, але це в жодному разі не привід їх ігнорувати, сподіватися на фортуну, як часто це роблять покупці в нашій країні, від чого самі згодом і страждають", — підсумував адвокат юрфірми "Ілляшев та партнери" у коментарі Фокусу.

Проблемні ЖК в Україні — хто несе відповідальність за новобудови

Експерт із питань ЖКГ Олег Голубенко в спілкуванні з Фокусом зазначив, що відповідальність за проблеми ЖК лягає як на органи влади, так і на покупців із забудовниками.

Фахівець зазначив, що перед створенням комплексу будівельна компанія має отримати технічні умови, після виконання яких житлові комплекси будуть підключені до всіх комунікацій.

"Десь потрібно прокласти комунікації, десь потрібно замінити мережі або замінити трансформатори для необхідної потужності. Забудовник виконує технічні умови за договором та підключає комплекс до комунікацій. Буває таке, коли технічні умови не виконуються, якщо їхня реалізація надто дорога для забудовника. Другий момент — взяли вільні потужності в сусідніх об'єктів. По-третє, технічні умови могли не прописувати, а житлові комплекси самостійно будували. Або не виконали умови, і комплекси підключалися до комунікацій на тих умовах, на яких вдалося домовитися", — пояснив існуючі проблеми з новобудовами в Україні", — пояснив Олег Голубенко проблеми з новобудовами в Україні.

Експерт із питань ЖКГ також заявив, що заручниками ситуацій із проблемними ЖК стають саме покупці нерухомості, оскільки вони є кінцевими споживачами комунальних послуг. Олег Голубенко також порекомендував таким українцям звертатися до суду чи державних органів, які займаються захистом прав громадян.

Відповідальність влади в таких випадках є опосередковою — з точки зору контролю за діяльністю. А забудовник намагається уникнути відповідальності, використовуючи, у тому числі, фірми-прокладки. Влада повинна також нести відповідальність, позбавляючи компанії ліцензій або блокуючи дозволи (на будівництво — ред. ) … У таких випадках — загальна відповідальність всіх сторін, і навіть власників квартир, вони, коли купують житло, приймають її за актом прийому-передачі… І не факт, що в цьому акті вони відзначили, що все з об'єктом добре і в них немає ніяких претензій. Але, можливо, вони не могли по-іншому вчинити. Їм (покупцям — ред.) запропонували або підписати акт із наявними недоліками, або не підписувати із поверненням грошей за придбане житло", — додав експерт із питань ЖКГ.

Олег Голубенко в коментарі Фокусу припустив, що ситуацію з проблемами ЖК можна вирішити, використовуючи європейську практику, де питання будівництва об'єктів і купівлі житла регулюються по-іншому. За його словами, створення кооперативів поділяє відповідальність і передбачає, що інвестор стає співвласником нерухомості.

Експерт із питань ЖКГ також порадив українцям при купівлі житла залучати до процедури юристів.

"Вони перевіряють право власності. Буває таке, що право власності на квартиру вже внесли до реєстру, а через якийсь час виявляються порушення. Нотаріуси можуть вносити його незаконно, після чого розпочинаються кримінальні провадження з можливою ліквідацією права власності. Буває, коли комплекси тимчасово отримують електроенергію та не мають постійні договори на надання комунальних послуг.

Це все потрібно уточнювати в компанії-забудовника, зокрема, право на використання землі. Але це не гарантує, що при купівлі квартири з документами все буде нормально, а після завершення будівництва частина документів анулюється… У нас (в Україні — ред.) споживачі не захищені та діють на власний ризик. Часто люди купують житло, коли немає дозволів на будівництво чи права на використання земельних ділянок. Залучення юриста допоможе людям виявити існуючі ризики та проблеми, з якими вони можуть зіткнутися під час переїзду до нової квартири", — підсумував Олег Голубенко в спілкуванні з Фокусом.